Türk vergi sistemi içinde kişilerin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul varlıkları kapsayan genel bir servet vergisi uygulanmamaktadır. Genel bir servet vergisi yerine kişilerin sahip oldukları belirli servet unsurlarını toplam servetlerinden bağımsız olarak vergilendiren özel servet vergisi niteliğinde bazı vergiler uygulanmaktadır. Bu vergilerden biri de emlak vergisidir.

Emlak vergisi, gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış,
sürekli, objektif ve özel nitelikte bir servet vergisidir.

Objektif nitelikteki emlak vergisinde gayrimenkuller dolayısıyla ödenen vergiden, bu varlıkların neden olduğu borçlar için hiçbir ayarlama ve indirim yapılmasına izin verilmediği gibi yükümlülerin kişisel ve ailevi durumları da dikkate alınmamaktadır. 

Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümüne verilen isimdir. Binanın ne tür malzemeden yapıldığı önemli değildir. Betonarme, kâgir, ahşap, çelik ya da başka malzemeden yapılmış her türlü bina, verginin konusuna girer.

Bina vergisi yükümlülüğünün doğabilmesi için inşaatın kullanılış amacına uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. İnşaatı devam eden binalar
için bina vergisi ödenmez. Bu gibi durumlarda üzerine inşaat yapılan arsa için ödenen vergi, arsa vergisidir.

Bina vergisinin mükellefi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir.

Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Bir binaya paylı mülkiyet şeklinde malik olunması durumunda, her bir malik kendi payına düşen vergiden kişisel olarak sorumludur.

Süreklilik taşıyan muafiyetler Emlak Vergisi Kanununun 4. maddesinde “Daimi Muaflıklar” başlığı altında düzenlenmiştir. Bina vergisinde yer alan sürekli muafiyetler; çoğunlukla kamu kurum ve kuruluşları, elçilik ve konsolosluklar ve askeri kuruluşlara ait gayrimenkullere yöneliktir. 

Bazı binaların sürekli olarak bina vergisinden muaf olmaları için kiraya verilmemeleri gerekir. Örneğin köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, ordu evleri, askeri gazino ve kantinler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar, dini hizmetlerin ifasına mahsus ve
kamuya açık bulunan ibadethaneler ve amatör spor kulüplerine ait binalar şartlı muafiyet tanınmış bu tür binalardan bazılarıdır.

Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri çerçevesinde turizm müessesesi belgesi almış olan gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı amaçlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu amaca tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı izleyen bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Deprem, su basması, yangın gibi doğal afetler sebebiyle yanan, yıkılan veya kullanılamaz hale gelen binaların yerine yenileri yapıldığı takdirde, yeni binalar inşalarının sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Bina vergisinin oranı, konutlar için binde 1, diğer binalar için binde 2 dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki konutlar için binde 2, diğer binalar için binde 4 olarak uygulanır. 

Bina vergisi, ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Sınırları tabii veya suni işaretlerle belirtilmiş olan yeryüzü parçasına arazi denilmektedir. Arazi; arsa, tarla, çiftlik, bahçe vb. şekillerde bulunup, çevresi duvar, çit, su ve buna benzer tabii ve suni işaretlerle çevrilidir. Arsa ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve belediyelerce parsellenmiş arazidir.

Bina vergisinde olduğu gibi arazi vergisinin de mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler.

Vergi değeri, arazi vergisinin konusunu oluşturan arsalar için “Arsa Takdir Komisyonları” araziler için ise “Arazi Takdir Komisyonlarınca” takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan değeridir.

Arsa takdir komisyonu; belediye başkanı veya vekalet vereceği memurun başkanlığında belediyenin yetkili bir memuru ile deftardarın, vergi dairesi başkanı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının vekalet vereceği iki memur, tapu sicil müdürü veya vekalet vereceği bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye (ilgili olduğu arsalara ilişkin takdir komisyonlarına organize sanayi bölgesini temsilen bir üye) ile ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur.

Takdir komisyonlarının arsa ve araziye ait birim değer tespitlerine karşı, takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odaları, ziraat odaları ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyeler 15 gün içerisinde vergi mahkemesinde, vergi mahkemesi kararlarına karşı ise yine 15 gün içinde Danıştayda dava açabilirler.

İfraz ayırma, hisseleri belirleme, arazinin küçük parçalar halinde belirlenmesi, bölüştürülmesidir.

Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksitin ödenme zamanı Mart, Nisan veya Mayıs ayları, ikinci taksitin ödenme zamanı ise Kasım ayıdır. 

Vergi idaresinin (emlak vergisi bakımından belediye idaresinin) vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihi izleyen yıldan itibaren en geç beş yıl içinde vergiyi tarh etmesi gerekir. Bu süre içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergi zamanaşımına uğrar.