Vergi hukukunda değerlemenin kapsamı esas olarak işletmeye dahil iktisadi kıymetlerin değerlemesi
ve işletme dışı servet unsurlarının değerlemesiğ şeklinde iki başlık altında ifade edilebilir. İktisadi
işletmeye dâhil gayrimenkullerin değerlemesi özellikle gelir ve kurumlar vergisi açısından önem taşır.
İktisadi işletmeye dâhil olmayan gayrimenkuller içinde değerleme söz konusu olabilir. Bu durum
özellikle veraset ve intikal vergisi ile emlak vergisi uygulamasında görülür. Bir gayrimenkul ister iktisadi işletmeye dâhil olsun isterse işletme dışı servet unsuru olsun Türk Vergi Hukukunda vergilendirme süreci açısından bir takım hükümlere tabidir. Vergileme açısından değerleme sürecine ilişkin hükümler genel olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer almaktadır.

Türk vergi mevzuatında değerleme ile ilgili hükümler temel olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununda düzenlenmiştir.

Değerleme kelime anlamı olarak belirli bir varlığa değer belirleme sürecini ifade eder. Vergi hukuku yönünden değerleme ise vergi matrahının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir. Bazı vergiler yönünden vergiye konu olan varlığın değeri doğrudan doğruya verginin matrahını oluşturur. Bazı vergilerde ise iktisadi varlıkların değerleri vergi matrahını doğrudan doğruya etkiler.

Değerleme sürecinde, iktisadi kıymetlerin vergi kanunlarında gösterilen tarihteki değerleri esas alınır. Vergi hukukunda bu olguya “değerleme günü” adı verilmektedir.

Vergi matrahının tespiti ile ilgili iktisadi varlıkların değerlemesinde uygulanacak temel değerleme ölçüleri Vergi Usul Kanununun 261. maddesinde sekiz başlık altında ifade edilmiştir. Bunlar;
• Maliyet Bedeli
• Borsa Rayici
• Tasarruf Değeri
• Mukayyet Değer
• İtibari Değer
• Rayiç Bedel
• Vergi Değeri
• Emsal Bedeli ve Ücreti’dir.

Maliyet bedeli; bir iktisadi kıymetin edinilmesi ya da değerinin artırılması için yapılan ödemelerle buna ilişkin giderler toplamını ifade eder. Örneğin iktisadi bir işletmeye dahil gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenir. 

Borsa rayici; menkul kıymetler ile kambiyo borsasına ve ticaret borsasına kayıtlı olan ktisadi kıymetlerin değerlemeden önceki son işlem günündeki ortalama değerini ifade eder. Borsaya kayıtlı hisse senetleri borsa rayici ile değerlenir.

Tasarruf değeri; bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir.

İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir.

Rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeridir.

Vergi değeri; bina ve arazilerin Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre tespit edilen değeridir.

Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan ya da bilinmeyen veya doğru olarak tespit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran sahip olacağı değerdir. Örneğin bağışlanan bir malın değerlemesi aşamasında bu yönteme başvurulur. Emsal bedelde malın maliyetine değil, satış bedeline ulaşılmaya çalışılır.

Emsal ücreti, ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru tahmin edilememesi hallerinde tespit edilecek ücret, emsal ücrettir. Başka bir ifadeyle bir hizmetin değerlemesi söz konusuysa emsal ücretin belirlenmesi gerekmektedir. Örneğin bir hizmetten bedelsiz yararlanılmış ise belirlenecek olan emsal ücrettir.

İktisadi işletmeye dahil bir gayrimenkul ile servet şeklinde ifade edilen bir gayrimenkulün  değerlemesi yapılırken iki aşamanın tespit edilmesi gerekir. Bunlardan ilki değerlenecek gayrimenkulün iktisadi işletmeye veya servete dahil olup olmadığı, ikincisi ise gayrimenkuller için Vergi Usul Kanununda öngörülen değerleme ölçüsünün tespiti ve uygulamasıdır.

Maliyet bedeli, bir iktisadi kıymetin edinilmesi yahut değerini artırmak için yapılan harcamalarla, bunlara ilişkin çeşitli giderlerin toplamını ifade etmektedir. Maliyet bedeli bir iktisadi kıymetin edinilmesi için yapılan tüm giderleri kapsar. 

Bir iktisadi kıymet olan gayrimenkuller, satın alma ya da inşa yolu ile edinilebilirler. Gayrimenkulün satın alınması durumunda, satın alma bedelini, hali hazırda var olan bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsanın düzenlenmesinden doğan giderlerin eklenmesiyle bulunan maliyet bedeli oluşturmaktadır. Gayrimenkullerde maliyet bedeline giren giderler Vergi Usul Kanununun 270. maddesinde sayılmıştır. Bu madde hükmüne göre işletmeye dahil bir gayrimenkulün yıkılarak yenisinin yapılması durumunda henüz itfa edilmemiş (amortisman ayırarak giderleştirme işlemi tamamlanmamış) kısmın da maliyet bedeline dahil edilmesi gerekir. 

Vergi Usul Kanununun 267. maddesinde düzenlenen emsal bedeli uygulanmaktadır. Emsal bedel uygulaması çerçevesinde bir iktisadi kıymetin değerini bulmak için kanun üç esas öngörmüştür. Bu esaslar ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esasıdır. İşletmenin aktifinde bulunan gayrimenkullerin yeniden değerinin belirlenmesi aşamasındaki emsal bedelde takdir esasına göre belirlenecek olan bedel esas alınmaktadır.

Satın alınan ya da mülkiyet altında bulunan arsa üzerinde inşa edilen gayrimenkullerin değerlemesinde bazı özellikler söz konusudur. Satın alınan arsa üzerine yapılan inşaatlarda arsa, maliyet bedeli ile değerlenerek inşaat hesabına gider yazılır. İnşaat tamamlandıktan sonra arsa bedeli dâhil toplam inşaat maliyeti, ortak kullanma alanları dikkate alınmadan, bağımsız bölümlerin (dairenin) metrekare itibariyle toplamına bölünerek tespit edilir. Bu şekilde her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlenir.

Kat karşılığında başkasının arsasına inşaat yapılması durumunda toplam inşaat maliyet bedeli, kendilerine ait bağımsız bölümlerle, arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin inşası için yapmış oldukları harcamaların toplamıdır. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin toplamı inşaatın arsa maliyetini oluşturur. İnşaatı yapana ait bağımsız bölümlerin arsa dâhil maliyeti, toplam inşa maliyetinin kendine ait bağımsız bölümlerin dağıtımı yapılarak bulunur.

Emlak vergisinin konusunu oluşturan bina ve araziler “vergi değeri” ile değerlenir. Emlak vergisinin konusunu oluşturan binalarda vergi matrahının tespitine ilişkin düzenleme 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 7. maddesinde yer almaktadır. Buna göre bina vergisinin matrahı, binanın Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen vergi değeridir. Vergi değerinin arsa, arazi ve binalar için nasıl hesaplanacağı ise anılan kanunun 29. maddesinde ayrı ayrı düzenlenmiştir. Buna göre;
• Arsa ve arazi vergi değeri Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlere göre takdir komisyonları tarafından takdir edilen değerlere göre,
• Binalarda ise Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca birlikte tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile takdir komisyonlarınca belirlenen arsa veya arsa payı değerleri esas alınarak değerlenecektir. Değerleme sürecinde Emlak Vergisi Kanununun 31. maddesi uyarınca hazırlanmış olan “Emlak Vergisine Matrah Olunacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük” hükümleri dikkate alınmaktadır.

Maliyet bedelinin bilinmemesi durumunda;
• Bina ve arazi vergi değeri ile değerlenir
• Bina ve arazi dışındaki gayrimenkullerden maliyet bedeli bilinmeyenler, Vergi Usul Kanununun 267. maddesindeki emsal bedelin üçüncü sırasında yer alan, takdir komisyonunca belirlenecek emsal bedelle değerlenir.

Ticari yaşam sürecinde işletmelerin faaliyetlerini devam ettirmek üzere kiraladıkları gayrimenkuller üzerinde gerekli gördükleri değişiklikleri yapmaları bazen kaçınılmaz olmaktadır. Genellikle ilgili gayrimenkulün fonksiyonlarını, kullanım ömrünü ve değerini artıran nitelikteki bu türden değişiklikler daha çok normal bakım, tamir ve temizleme amacını aşan bir niteliğe sahiptir. Türk vergi mevzuatında da iktisadi işletmelerin aktifine dahil gayrimenkuller yönünden maliyet bedellerini artırıcı nitelikte kabul edilen bu değişiklikler için katlanılan giderlerin doğrudan gider olarak dikkate alınmalarına izin verilmezken, benzer bir düzenlemeyle kiralanan gayrimenkuller için yapılan bu giderlerin de özel maliyet bedeli olarak aktifte yer alacakları ve amortismana tabi tutulacakları öngörülmektedir. Başka bir ifadeyle özel maliyet bedeli, kiracı tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliyetini artıran harcamalar olarak tanımlanabilir.

Özel maliyet bedeli, kiracı tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliyetini artıran harcamalarla ilgili bir kavramdır.

Özel maliyet bedeline ilişkin yasal düzenleme Vergi Usul Kanununun “Gayrimenkullerde Maliyet Bedelinin Artması” başlıklı 272. maddesinde yer almaktadır. Bu maddede “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün maliyet bedeline eklenir (Bir geminin, iktisap tarihindeki süratini fazlalaştırmak, yolcu ve eşya yükleme ve barındırma tertibatını
genişletmek veya değiştirmek suretiyle iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderlerle bir motorlu kara nakil vasıtasının kasa veya motorunun yenisi ile değiştirilmesi veya alımında mevcut olmayan yeni bir tertibatın eklenmesi için yapılan giderler maliyet bedeline eklenmesi gereken giderlerdendir.).

Gayrimenkule ilişkin olarak yapılan bir giderin özel maliyet bedeli olarak sayılması için bazı unsurları barındırması gerekmektedir. Bunlar; 
• Gayrimenkulün başkasına ait olması,
• Gayrimenkulün kiralanmış olması,
• Giderin bizzat kiracı tarafından yapılması,
• Yapılan giderin kiralanan gayrimenkulün değerini artırmış, genişletmiş ya da maliyet bedeline eklenmesi gereken türden gider olmasıdır.

Amortisman kavramı, iktisat, işletme, maliye ve muhasebe alanlarında o alanın özelliklerine uygun olacak şekilde benzer anlamlara gelir. Örneğin işletme bilimi açısından değeri düşecek ya da tükenebilecek varlıkların ileride yenilebilmesi için kârdan karşılık ayrılmasını ifade eder. Buna karşın vergi hukuku açısından amortismanın önemi maliyet unsuru olması açısındandır. Bu anlamıyla amortisman işletmede bir yıldan fazla kullanılması düşünülen ve ticari değişime konu olmayan duran varlıkların herhangi bir nedenle bir yıl (bir hesap dönemi) içinde maruz kalabilecekleri değer kayıplarının üretilen malların maliyet bedeline ilave edilmesi ya da o yılın gideri kabul edilmesidir.

Vergi Usul Kanununun 313. maddesine göre bir iktisadi kıymetin amortismana tabi tutulabilmesi için;
• Kullanılmaya hazır olması,
• İşletmede birden fazla yıl kullanılması,

• Yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz kalması,
• Envantere dâhil olması gerekmektedir.