Gayrimenkulun ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu ve fiziksel yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan albenisini yitirmesinden dolayı gayrimenkulun değerinin zamanla azalacağı varsayılır.

Değerleme uzmanı gayrimenkulün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder.

Gelire dayanan gayrimenkul değerleme, doğrudan kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu yaklaşımları temel alınarak yapılmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyonda, değerlemeci yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkünün piyasa değerini analiz eder.

Değerlemeci bu analize dayalı olarak, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler.