Mekan piyasasındaki boşluk-doluluk oranları, artan-azalan kira değerleri dinamiklerine bağlı olarak,gayrimenkul varlık piyasasında da emlak fiyatlarında ani çıkış ve ani düşüşler yaşanmaktadır.

Yukarıdaki eşitliğe göre herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkul değerlemede kullanılan yaklaşımlardan Maliyet Yaklaşımı içinde yer alır. Gayrimenkulun ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu ve fiziksel yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan albenisini yitirmesinden dolayı gayrimenkulun değerinin zamanla azalacağı varsayılır.

Diğer şıklar Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımını anlatmaktadır.

Gayrimenkul sisteminin uzun dönem içindeki dinamikleri incelendiğinde; Yeni üretilen kullanım alanı miktarının mevcut stoğa eklenmesi sonucunda, yeni stok miktarı Q** seviyesine çıkacaktır (güney-doğu çeyrek düzlemi). Yeni stok miktarının (Q**) mevcut talep eğrisi etkileşimi sonucunda yeni uzun dönem denge kira değeri R** olarak belirlenmektedir (kuzey-doğu çeyrek düzlemi). Doğru yanıt B şıkkıdır.

Gayrimenkul sistemi içerisinde bulunan piyasalar; kentsel mekân piyasası, sermaye piyasaları, gayrimenkul geliştirme sektörü, yeni üretilen kentsel mekân, varlık piyasası, yerel ve ulusal ekonomik aktivitelerden oluşmaktadır.

Gayrimenkul ekonomisi “Kentsel Ekonomi” ve “Finansal Ekonomi” olmak üzere, Ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır. Kentsel ekonomi çerçevesinde, kentlerdeki mekan piyasası yani kullanım alanı piyasası dinamikleri çalışılmaktadır. Örneğin, konut, ofis, ticaret, sanayi ve turizm başlıca kentsel mekan yani kullanım alanı piyasaları arasında sayılmaktadır.

Yatırımcılar, kiracılar, mülk sahipleri, inşaat sektörü girişimcileri gayrimenkul sistemi katılımcıları arasında yer alır. Yapı denetim firmaları bu sistem içerisinde yer almaz. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Arz edilen miktar ile fiyat arasındaki pozitif ilişki nedeniyle esneklik değeri daima pozitif olacaktır. Doğru cevap B şıkkıdır.

Piyasaların ekonomik ve sosyal yaşamdaki yeri çok önemlidir. Piyasalar, mal ve hizmetlerin alıcı ve satıcılar arasında kendi istekleriyle karşılıklı olarak alınıp satıldığı mekanizmalardır. Gayrimenkul piyasası, özellikle son on yılda ülkemiz finans sektörünün önemli bir parçası haline gelmiştir.

Finansal piyasalar, fon talep edenler ile fon arz edenler arasındaki etkileşimin gerçekleşmesini, ayrıca fon fazlası olanlardan fon eksiği olanlara aktarılmasını sağlayan kurumlar ve finansal araçlar ile bunları düzenleyen hukuki ve idari yapı olarak tanımlanır.

Doğrudan finansmanda, tasarruf açığı olanlar ihtiyaç duyduğu fonları finansal piyasalarda tasarruf fazlası olanlara finansal varlık satarak elde etmektedir.

Doğrudan finansmanda borç alanlar, finansal piyasalardaki borç verenlere menkul kıymet satarak doğrudan fon sağlarlar.

A, B, C, D, gayrimenkul tanımlarıdır. E şıkkındaki Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma bedeli veya fiyatı  olarak tanımlanan kavram kira değeri demektir.

Varlık piyasasında gayrimenkul yatırımına olan talebin artması, 4-Q grafiğinin kuzey-batı çeyrek düzleminde tanımlanan yatırımcı talep eğrisinin yani kapitalizasyon oranı eğrisinin sola doğru (saatin ters yönünde) hareket etmesi ile gösterilmektedir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Talep ve arz eğrilerinin her noktada değişik esneklik değerleri göstermesinin iki önemli istisnası vardır. Talep veya arz eğrisi fiyat eksenine paralel bir doğru şeklindeyse her noktada esneklik değeri aynıdır ve sıfıra eşittir. Talep veya arz eğrisi miktar eksenine paralel bir doğru şeklindeyse her noktada esneklik değeri aynıdır ve sonsuza eşittir. Doğru cevap E şıkkıdır.

Ofis alanı arz eğrisinin yukarı doğru ya da aşağı doğru eğimli bir eğri olmasının nedenleri: Artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde azaldığını göstermektedir.

Genel olarak bağımlı değişkendeki nisbi değişmenin bağımsız değişkendeki nisbi değişmeye oranıdır.

Organize perakende sektörünün (alışveriş merkezleri, AVMler) hızla büyüdüğü son yıllarda, gayrimenkul sektörünün perakende bölümü daha fazla önem kazanmıştır. Türkiye ve Rusya’daki perakende piyasaları Avrupa’daki en hızlı büyüyen piyasalardır.

Gayrimenkul sistemini 4 Çeyrek düzlem (4-Q) Modelini kullanarak detaylı olarak açıklayacağız. 4-Q modeli, iki ünlü kentsel iktisatçı DiPasquale ve Wheaton tarafından 1990’lı yılların başında geliştirilmiştir.