ABD’de konut kredileri 5 yıldan 30 yıla kadar sınırlı olmakta, verilen krediler gayrimenkulün değerinin %80’i kadar olabilmektedir. 

İpotekli konut finansman sisteminin temel kurumları arasında yer alan gayrimenkul yatırım ortaklıkları sistemin işleyişi açısından önemlidir. Kayıt dışılığı önleme fonksiyonu yanında, profesyonel sermaye yönetimi, riskin dağıtılması vb. gibi tasarruf sahiplerine sağladığı yararlar bulunmaktadır. 

Mortgage sisteminin İkincil piyasasında; Yatırımcı, konut finansman fonu, varlık finansman fonu, İpotek teminatlı Menkul kiymetler, ipotek finansman kuruluşları, konut finansman fonu, varlığa dayalı menkul kıymet gibi taraflar bulunmaktadır.

 Avrupa Birliği ipotekli konut finansmanı modelinin temel farkı ikincil piyasasının işleyişinde görülür. AB ülkelerinde, ikincil piyasalarda Kıta Avrupası hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sistemi kullanılmaktadır.

Tipik olarak dört ekonomik unsur gayrimenkulün değerini oluşturur. Bunlar; Yararlılık, Kıtlık, Arzu, Etkin alım gücü’dür.

Yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere taşınamayan şeylere gayrimenkul denilmektedir.

FNMA, 1938 yılında ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuş olup devlet destekli bir kurumdur. FNMA önceleri sadece FHA tarafından sigortalanmış ipotek kredilerini portföyüne dahil ederken II. Dünya Savaşından sonra VA’nın sigortaladığı ipotekleri de portföyüne almaya başlamıştır. FNMA 1968 yılında ikiye ayrılarak hükümet destekli özel kuruluş haline gelmiştir.

Gayrimenkullerin tahmini değerini belirleyecek olan komisyonlara ayrıca konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, lisanslı değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme şirketlerinden, yerel emlak komisyoncuları ile Sanayi ve Ticaret Odalarından bilgi alma olanağı sağlamıştır.

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Birincil ipotek piyasası, konut ihtiyaçlarını finanse etmek isteyenlerle bu kişilere fon sağlayan kuruluşların karşılaştıkları piyasalardır. Bu piyasanın aktörleri, fon talep edenler, kredi arz eden kurumlar ve piyasanın işleyişini sağlayan kamu kurumlarıdır. 

Ancak genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar:

Özel sektör

Kamu

Uluslararası sektör

Bireyler

Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan yasal düzenlemelerden en önemlileri şüphesiz, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile
sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğlerin 2001 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasıdır. Yine 2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır. Bunun sonucu olarak, uygunsuz ve yasal olmayan yapılaşma ve gecekondulaşma artmış, sağlıksız ve kalitesiz konutlar üretilmiş, çarpık kentleşme oluşmuş ve konut sorunu giderek büyümüştür.

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Yararlılık bir ürünün insan gereksinimini, isteğini ya da arzusunu tatmin etme yeteneğidir. Yararlılığın değere katkısı gayrimenkulün özelliklerine bağlıdır. Genişlik yararlılığı, tasarım yararlılığı, konum yararlılığı ve diğer yararlılıklar gayrimenkulün değerini gözle görülür bir şekilde artırır.

Kıtlık bir malın var olan ya da beklenilen arzına karşı ona olan taleptir. Genel olarak talep sabit ise, bir malın kıtlığı onu daha fazla değerli yapar.

Gayrimenkulde dahil olmak üzere hiçbir malda yararlılık ve kıtlık birleşmemiş ise, o mal değerli değildir. Örneğin, hava yüksek derecede yararlı olmasına karşın tanımlanan bir ekonomik değere sahip değildir, çünkü her yerde bol miktarda bulunur.

Arzu, satın alanın gereksinimini karşılama (barınma gibi) ya da yaşamı devam ettirecek şeyler dışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir.

Etkin (satın) alım gücü ise, bir birey ya da grubun mal ve hizmetleri nakit ya da nakit eşdeğeri ile satın alma gücüdür.

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır.