Yanıt Açıklaması:

Bu yöntem bir gayrimenkul değerleme yöntemdir. Dolayısıyla araç satışında pek kullanılmaz.

Yanıt Açıklaması:

Satışların (emsallerin) karşılaştırılması yönteminin kullanılmasının uygun olmadığı durumlar şunlardır; verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur, fiyatların hızlı değiştiği (volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır, özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz (örnek müze, kütüphane, cami, okul).

Yanıt Açıklaması:

Maliyet yöntemi; piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde, karşılaştırılabilir satış verisi olmayan, alışılmışın dışında ve pazarı olmayan, gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan yöntemdir.

Yanıt Açıklaması:

Kısa adı RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)olan Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü gayrimenkul değerlemesi alanında faaliyet gösteren bir meslek örgütüdür.

Yanıt Açıklaması:

En etkin ve verimli kullanım boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. Bu kullanımın 4 kriteri yerine getirmesi gerekir:

• Fiziksel olarak mümkün,
• Yasal olarak izin verilebilir,
• Finansal olarak yapılabilir,
• Azami düzeyde verimli olmalıdır.

Yanıt Açıklaması:

Toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranı KAKS olarak ifade edilir. KAKS= Kat alanı katsayısı.

Yanıt Açıklaması:

Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Satışların karşılaştırılması yöntemi, yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Değerleme uzmanı, bu yöntemi kullanarak konu gayrimenkul ile benzer gayrimenkulleri karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır. Karşılaştırılabilir olduğuna karar verilen gayrimenkullerin satış fiyatlarının aralığı, konu gayrimenkulün satış fiyatı göstergesi hakkında bir fikir oluşturur. Bu yöntemin temel kabulü bir gayrimenkulün piyasa değerinin, benzer gayrimenkullerin satış fiyatı ile yakından ilişkili olduğudur. Özellikle konut değerlemesinde, pek çok satış bilgisine elektronik ortamda kısa sürede ulaşılabildiği için, en tercih edilen yöntemdir. ‘’En etkin ve verimli kullanımı test etmek için, değerleme uzmanı tüm kullanım alternatiflerini analiz eder’’ cümlesi En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ile ilgilidir. Doğru cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması:

TAKS= 300/1.000= 0,30.

Yanıt Açıklaması:

Binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranı TAKS olarak ifade edilir. TAKS= Taban alanı katsayısı. 

Yanıt Açıklaması:

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Yanıt Açıklaması:

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:

• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Yanıt Açıklaması:

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa
ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir.

Yanıt Açıklaması:

Satışları karşılaştırılması yönteminin süreç adımları şunlardır;

1. Verilerin araştırılması

2. Verilerin doğruluğunun ve çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasında yapıldığının kontrolü

3. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi

4. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi

5. Birçok değer göstergesinin tek bir değer veya değer sınırları üzerinde uzlaştırılması.

Yanıt Açıklaması: 1994 yılında adı Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi olarak değişen komite, kâr amacı gütmeyen, Birleşmiş Milletler ile ilişkili bir özel sektör kuruluşudur.

Yanıt Açıklaması: Faiz fonksiyonu.

Yanıt Açıklaması:

Yıpranma oranı= 15/60= 0,25 ; Yıpranma tutarı= 600.000 x 0,25= 150.000 TL ; Yıpranma değeri= 600.000 - 150.000= 450.000 TL. 

Yanıt Açıklaması: TDUB ; Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak üzere kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişilerin üye olacağı, tüzel kişiliği haiz, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul değerleme raporunda, raporu talep eden kuruluşun adı raporun Başlangıç kısmında yer alır.