Yanıt Açıklaması:

Bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı 1,2 x 1.000= 1.200 m²

Yanıt Açıklaması: Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür Yıpranma oranı= 10/50= 0,2 Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı Yıpranma tutarı= 500.000 x 0,2=
100.000 Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı Yıpranma değeri= 500.000 - 100.000=
400.000

Yanıt Açıklaması:

Gayrimenkulün arsa değeri hesaplandıktan sonra, yapı değeri hesaplanma aşamasına geçilir. Yasalarda değerleme işlemi sırasında gerçekleştirilen tespit işlemlerinin nasıl uygulanacağı anlatılsa da, kentsel dönüşüm projelerinde bu denli kapsamlı bir tespit işlemi gerçekleştirilmemektedir. İhaleyi alan şirket tarafından oluşturulan bir ekip gerekli izin belgeleriyle gayrimenkulün incelemesi işlemini gerçekleştirilir. Bu inceleme sırasında binanın dışından ölçüm gerçekleştirilir. Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilmez. Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı işlenir. Tespit yapılırken vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir. Elde edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek kıymet takdir komisyonuna sunulur.

Yanıt Açıklaması:

Sayılanları tamamı da çevresel etkenler arasında gösterilebilir.

Yanıt Açıklaması:

NBD ve İVO gelir kapitalizasyonu yönteminde kullanılan iki farklı tekniktir.

Yanıt Açıklaması: Konut Değerleme Uzmanı; 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileridir.

Yanıt Açıklaması:

Tevhit değeri; En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Yanıt Açıklaması: TAKS= 500 / 2000= 0,25

Yanıt Açıklaması:

Genel veriler gayrimenkul değerini etkileyen sosyal, ekonomik, kamusal ve çevresel güçler hakkındaki bilgilerden oluşur. Bunlar: Ekonomik trendler, demografik yapı, kamu düzenlemeleri, inşaat faaliyetlerindeki trendler, inşaat maliyetleri, vergiler ve finansmandır.

Yanıt Açıklaması:

İşleyen teşebbüs değeri, pazar değerinin araştırılmasında kullanılan bir kavramdır. İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde bulunacak değer olarak tanımlanır. Sinerji etkisine göre bütünün değeri parçaların değerlerinin toplamından daha fazla olacaktır. Dolayısıyla işleyen teşebbüs değerine göre işletmenin bir bütün olarak değeri onun parçalarının değerleri toplamından daha büyüktür.

Yanıt Açıklaması:

Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
• Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
• İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
• Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
• Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
• Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Yanıt Açıklaması:

Emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir.

Yanıt Açıklaması:

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru olan Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları eşit ağırlığa sahiptir.

Yanıt Açıklaması:

Çözüm: KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır. Örneğin, KAKS değeri 1,2 ise bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı 1,2 x 1.000= 1.200 m².

Yanıt Açıklaması:

Getiri kapitalizasyonunu uygulamak için aşağıdaki süreç uygulanır:

1. Uygun bir mülkiyet (elde tutma) veya inceleme dönemi seçilir.
2. Gelecekteki (gayrimenkulün geri dönüşünü de içeren) tüm nakit akışları tahmin edilir.
3. Uygun bir getiri oranı seçilir.
4. Çeşitli getiri formüllerinden birini kullanarak, gelecekteki her yıllık yararı iskonto etmek veya gelir modelini, değer değişimini ve getiri oranını yansıtan bir toplam oran geliştirmek suretiyle, gelecekteki yararlar bugünkü değere dönüştürülür.

Yanıt Açıklaması:

 Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Bunlardan en çok bilinen ve kullanılanları; ortalama getiri oranı, geri ödeme dönemi, iskontolu nakit akışı ve net bugünkü değer yöntemleridir.

Yanıt Açıklaması:

Hazine gayrimenkulünün değerini etkileyebilecek faktörler; İmar durumu, Yüzölçümü, Niteliği, Verimi (Tarım arazilerinde), Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, Konumu, İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınır.

Yanıt Açıklaması:

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar.