Emlak satış sürecinin ilk aşamasında, müşteri bulma faaliyetleri öncelikli olarak karşımıza çıkar. Bu aşamada emlak satış elemanları, emlak pazarlamak üzere potansiyel müşterileri araştırma çalışmaları üzerine yoğunlaşır. Aynı zamanda bu aşamada, müşterilerle bağlantıya geçmeden önce ön çalışmalar yapılır. Öncelikli olarak potansiyel müşteriler, yani emlak satın alma ya da kiralama ihtiyacı olan ve bu emlakları satın alabilecek ya da kiralayabilecek ekonomik güce sahip olan müşteriler kimlerdir? Nereden bulunurlar? Hangi özelliklere sahiptirler? Ne tür beklentileri vardır? gibi sorulara yanıt aranmaya çalışılır. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Zorunlu deprem sigortasında teminat dışında kalan bazı haller söz konusudur:

• Enkaz kaldırma masrafları
• Kâr kaybı
• İş durması
• Kira mahrumiyeti
• Alternatif ikametgâh ve işyeri masrafları
• Mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar
• Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri
• Manevi hizmet talepleri
• Deprem ve deprem sonucu oluşan yangın, infilak veya yer kaymasının dışında kalan hasarlar
• Belirli bir dönem hadisesine bağlı olmaksızın binanın kendi kusur ve özellikleri nedeniyle oluşan zararlar.

Güvenilir olma emlak satış elemanlarının sahip olması gereken kişilik özelliklerinden biridir.

Dask’ın Amaçları

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:

• Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak.

• Yurtiçinde risk paylaşımı sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü “sigorta” yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak.

• Devletin depremlerden kaynaklanan mali yükünü azaltmak.

• Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak.

• Deprem hasarlarının karşılanmasında, uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek.

• Toplumda sigorta bilincinin gelişmesinde katkıda bulunmak.

Emlak Yönetimi İşlevleri

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:

• Planlama; her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade etmektedir.
• Örgütleme; her bir işletmenin sahip olduğu kaynakların belirli bir düzene göre gruplanmasını sağlar.
• Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir.
• Denetim; tüm bu aşamaların sonunda, amaca uygun biçimde hareket edilip edilmediğinin kontrol edilmesidir.

Tüm bu basamaklar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturmaktadır.

Sel ve su baskını, fırtına, duman, yer kayması, dâhili su gibi riskler bir yangın ve infilak sonucu meydana gelmediği takdirde, yangın sigortası teminatı dışındadır. Bir binayla ilgili bu riskler teminat altına alınmak isteniyorsa, ek sözleşme ile sigorta kapsamına alınmalıdır.

Sigortacılıkta riziko, belirli bir prim karşılığında, müşteriden satın alınan rizikolar anlamına gelir. Sigortacılıkta riziko gelecekte, belirsiz, tesadüfi, ani, beklenmedik, öngörülmeyen ve kişinin iradesi dışında oluşan durumları ifade eder. Dolayısıyla tarla biçimindeki bir gayrimenkulü sel basması, bir binanın depremden etkilenmesi ya da bir perakende emlağın soyulması riziko olarak düşünülebilir.

Genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur. Bu aşamalar;

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.

Doğru cevap D seçeneğidir.

Emlak yönetiminde işletmeler, genel felsefelerini misyonlarıyla açıklarlar. Emlak sektörü içerisinde
kendilerini nerede ve nasıl gördükleri, hedef müşterilerini ve onlara ne tür hizmet sunacaklarını
belirlemeleri, iletmek istedikleri mesajları ve imajlarına yönelik ipucularını misyonları aracılığı ile ortaya
koyarlar.

İlgili yasal düzenleme çerçevesinde, zorunlu deprem sigortasının kapsamında bulunan binalar şunlardır:
• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine mesken olarak inşa edilmiş binalar.
• 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındaki bağımsız bölümler.
• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler.
• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Acil kapama; satış elemanları tarafından uygulanan bu yaklaşımda, müşterinin hemen karar vermesi için çaba gösterilir. Bu yaklaşım, bazı durumlarda son derece etkili olabilmektedir. Satış elemanı hızlı davranarak müşteriyi psikolojik olarak etki altına almaya çalışır ve müşterinin de hızlı karar vermesini ister. Bu yaklaşımda, özellikle hızlı karar vermenin müşteriye sağlayacağı yararlar ve kararını geciktirmenin neden olabileceği riskler üzerinde durulur. Örneğin, ekonomik kriz nedeniyle emlak fiyatlarında %20-25 oranında bir düşme varsa, müşteriye bu avantajdan söz edilerek acilen karar vermezse krizin etkilerinin geçmesi ve piyasanın canlanması ile bu avantajı kaybedeceği anlatılır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır:

• Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki

ortaklardır.

• Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut

işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

• İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane,

alışveriş merkezi gibi.

• Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri

yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

• Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan

işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar. Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların

yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır. Doğru cevap E'dir. 

Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir. Bu nedenle doğru cevap C şıkkıdır.

Tutundurma olarak adlandırdığımız iletişim süreci, dört alt karmadan oluşur. Bunlar: • Satış tutundurma • Reklam • Kişisel satış • Halkla ilişkiler olarak sıralanır. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Benlik dürtüsü ise bir işi başarma kararlılığını ifade etmekte olup, azimli ve kararlı olma olarak açıklanabilir. Bu dürtüye sahip olan kişiler için satış yapma, bir tutku haline gelmektedir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Sel ve su baskını, fırtına, duman, yer kayması, dâhili su gibi riskler bir yangın ve infilak sonucu meydana gelmediği takdirde, yangın sigortası teminatı dışındadır. Bir binayla ilgili bu riskler teminat altına alınmak isteniyorsa, ek sözleşme ile sigorta kapsamına alınmalıdır.

• Kar ağırlığı
• Sel ve su baskını
• Yer kayması
• Fırtına
• Dahili su
• Duman
• Kara taşıtları çarpması
• Hava taşıtları çarpması
• Deniz taşıtları çarpması.

Emlak Yönetiminde Planlama

Planlama, emlak sektöründeki işletmelerin amaçlarına nasıl ulaşacaklarını belirledikleri yol haritasıdır.

Tüm ifade edilen bilgi türleri Emlak Satış Elemanlarının alması gereken bilgi türlerindendir.

Zorunlu Deprem Sigortasında Tarife ve Primler

Zorunlu deprem sigortası için ödenecek sigorta prim tutarını üç faktör belirlemektedir:

• Binanın bulunduğu bölgenin deprem riski

• Binanın yapı tarzı

• Meskenin brüt yüzölçümü.

Temel rizikolar, bireysel olmaktan çok doğal afetler, savaş, enflasyon gibi fiziksel ya da toplumsal bir olaydan ileri gelirler. Bireylerin ötesinde geniş kitleleri etkilerler. Bu rizikolar, sonuçları itibariyle bütün toplumu etkiler. Doğru yanıt C şıkkıdır.