Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar.

Diğer bir deyişle, artan ofis alanı talebi karşısında, kira değerlerinin sabit kalabilmesi için ofis alanı kullanım miktarının 6 milyon feet kare’ye çıkarılması gerekmektedir.

Talep kavramı, herhangi bir mal ve hizmetin çeşitli fiyatlarda satın alınmak istenen ve satın alma gücüyle desteklenen miktarlar şeklinde tanımlanabilir.

Kentsel mekânı belirli bir süre için kullanma hakkının fiyatı kira değeri olarak tanımlanmaktadır. Piyasadaki mekân arzı ve talebi dinamiklerinin belirlediği kira değerleri, mekânın piyasa değeri hakkında oldukça önemli bir bilgi vermektedir.

DiPasquale ve Wheaton (1992)1, gayrimenkul sisteminin işleyişini özetlemek ve sistem içinde yer alan piyasalar arası ilişkilerin temel analizini yapmak amacıyla grafiksel bir gösterim kullanmış ve 4 Çeyrek Düzlem (kısaca 4-Q) modelini geliştirmişlerdir.

Gayrimenkul piyasası terminolojisini kullanacak olursak, Cincinnati MİA’daki A-tipi ofis alanlarının piyasa ortamında %8 kapitalizasyon oranında işlem gördüğünü söyleyebiliriz.

Para piyasaları kısa süreli fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Burada kısa süre ile kastedilen bir yıl ve daha kısa vadedir.  Doğru cevap A şıkkıdır.

Sermaye piyasaları ise uzun süreli (bir yıldan uzun vade) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Günümüz finans piyasaları bankalar, kiralama (leasing) şirketleri, faktoring şirketleri, yatırım fonları, aracı kurumlar, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım şirketlerinden oluşan oldukça kapsamlı piyasalardır.

Gayrimenkul sistemini 4 Çeyrek düzlem (4-Q) Modelini kullanarak detaylı olarak açıklayacağız. 4-Q modeli, iki ünlü kentsel iktisatçı DiPasquale ve Wheaton tarafından 1990’lı yılların başında geliştirilmiştir.

2009 yılında Türkiye genelinde satılan konut sayısı oldukça yüksektir. Söz konusu artışın arkasında yatan en önemli nedenin 2009 yılında faiz oranlarında yaşanan keskin düşüşler olduğu düşünülmektedir.

Türkiye Bankalar Birliği verilerine göre, ülkemizdeki toplam konut kredilerinin (Türk Lirası, yabancı para ve dövize endeksli konut kredileri) Mart 2011 tarihindeki değeri yaklaşık 62,658 milyar TL’dir. Bu kredilerin %99,93’ü mevduat bankaları tarafından verilmektedir. Mevduat bankaları arasındaki dağılıma baktığımızda, konut kredilerinin %49,9’u özel sermayeli mevduat bankaları tarafından, %20,7’luk kısmı yabancı sermayeli bankalar tarafından, geriye kalan %29,4’lük bölümü ise kamu sermayeli mevduat bankaları tarafından verilmektedir.

DiPasquale ve Wheaton (1992)1 , gayrimenkul sisteminin işleyişini özetlemek ve sistem içinde yer alan piyasalar arası ilişkilerin temel analizini yapmak amacıyla grafiksel bir gösterim kullanmış ve 4 Çeyrek Düzlem (kısaca 4-Q) modelini geliştirmişlerdir2 . 4-Q modeli, gayrimenkul sisteminin şekilsel gösterimidir. 4-Q modeli dört farklı çeyrek düzlemden oluşan bir şekil ile tanımlanmaktadır (Bakınız Şekil 4.2). Dört farklı çeyrek düzlemde, dört farklı ikili ilişki tanımlanmaktadır. Bu ilişkilerin tümü, mekan piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki bağlantıları göstermektedir. 4-Q modeli ile, hem mekan piyasası ile varlık piyasası arasındaki uzun dönem dengesini hem de her bir piyasa içindeki uzun dönem dengesini eş-anlı olarak analiz etmek mümkündür. Doğru yanıt E şıkkıdır. 

Uzun dönem, arz miktarının değişen talebe karşılık verebileceği yeterli zamanı kapsamaktadır. Başka bir deyişle, gayrimenkul piyasasındaki uzun dönem dengesinin oluşabilmesi için, yani kullanım alanı arzının talepteki değişimlere tepki verebilmesi için gerekli zamanın geçmesi gerekmektedir.

Sermaye piyasaları genel olarak birincil ve ikincil
olmak üzere ikiye ayrılabilir. Birincil piyasalarda ilk defa işlem gören menkul kıymetler fon fazlası olan ekonomik birimlerle doğrudan ya da dolaylı olarak karşılaşırlar. İkincil piyasa, menkul kıymetlerin likiditesini arttırarak birincil piyasaya talep yaratır ve onun gelişmesini sağlar. İkincil piyasalar menkul
kıymet borsaları ve tezgah üstü piyasa olarak niteleyebileceğimiz piyasalarda işlem görürler. Sermaye piyasası araçları hisse senetleri ve tahviller, ekonomik birimlere arazi, veya diğer gayrimenkul satın almaları için verilen mortgage (ipotek) kredileri, tüketici ve ticari krediler vs. gibi araçlardan oluşur.

Belirli bir dönemde kullanım alanı stoğundaki değişim miktarı (?S); söz konusu dönemde gerçekleşen yeni inşaat miktarı (C) ile yıpranan ve mevcut stoktan çıkarılan kullanım alanının (dS) farkına eşittir. (?S = C - dS ) Doğru yanıt D şıkkıdır.

Satışların Karşılaştırılması Yaklaşımı yeterli veri olması durumunda değer tespitinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır. Doğru cevap A şıkkıdır.