Emlak komisyoncuları Vergi Usul Kanununun kayıt nizamına ilişkin dokuzuncu bölüm hükümleri gereğince Türkçe kayıt tutma, defterlerin mürekkeple ya da makine ile yazılması, boş satır bırakılmaması, sayfaların yok edilememesi ve kayıt zamanına ilişkin diğer kurallara da uymakla yükümlüdürler.

3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde, verginin oranının % 10 olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak, maddenin izleyen satırında Cumhurbaşkanına bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir.

Gayrimenkul satışlarında iki farklı KDV oranı uygulanmaktadır. Buna göre;

• Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde % 1 (I.sayılı liste 11. sırada yer almaktadır)
• Net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konut teslimleri ile işyeri ve diğer gayrimenkullerin tesliminde % 18.

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisinin konusunu oluşturur. Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümüne verilen isimdir. Binanın ne tür malzemeden yapıldığı önemli değildir. Betonarme, kâgir, ahşap, çelik ya da bir başka malzemeden yapılmış her türlü bina, verginin konusuna girer. Vergilendirme açısından önemli olan binanın sabit inşaat niteliğinde olmasıdır. Sabit inşaat, bir inşaatın sürekli bir amaç için kullanılmaya elverişli olması anlamına gelir. Örneğin yüzer havuzlar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler bina sayılmaz.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay, farklı işlemlerde farklı şekilde ortaya çıkmaktadır. Öncelikle vergiyi doğuran olayın meydana gelebilmesi satışın ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilmesi, satılan gayrimenkulün Türkiye’de bulunması, satışın Türkiye sınırları içinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca, malların müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında satışı KDV’ye tabi bulunmaktadır. Bu tür satışlarda, malın özel mülk ya da ticari bir işletme aktifinde kayıtlı olup olmaması, vergilendirmeye engel oluşturmamaktadır. KDV Kanunu ile esas olarak ticari, sinai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilen teslim ve ifalar vergilendirilmek istenmiştir. Bu nedenle, gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan bir gayrimenkulü, üçüncü kişilere (gerçek veya tüzel kişi ayrımı söz konusu olmaksızın) sürekli ve mutad kazanç getirici bir faaliyet olmayacak bir şekilde ya da ticari bir organizasyon içerisinde gerçekleştirmemek üzere satması KDV’ye tabi değildir. Cevabımız A seçeneğidir.

Emlak vergisinin birinci taksiti Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında ödenir.

İş yerinin başka bir adrese taşınması hatta iş yeri adresinin bulunduğu cadde, sokak veya numaralarının değişmesi durumu bile adres değişikliği olarak kabul edildiği için, söz konusu değişikliğin meydana geldiği tarihten itibaren bir ay içerisinde bağlı olunan vergi dairesine bildirimde bulunulması gerekmektedir. Doğru cevap D'dir.

Harcamalara katılma payları bina ve arsalarda vergi değerinin yüzde 2’sini geçemez.

Emlak komisyoncuları, gayrimenkullerin alınıp satılması, alım satıma, kiralanmasına aracılık edilmesi ve diğer danışmanlık hizmetlerinden dolayı elde ettikleri gelirlerden dolayı “gerçek usulde” gelir vergisine tabi tutulmaktadırlar. Gerçek usulde vergiye tabi kazancın tespiti, birinci sınıf tüccar sınıfına giren emlak komisyoncuları için bilânço esasına göre, ikinci sınıf tüccar sınıfına girenler için ise işletme hesabı esasına göre yapılmaktadır.

Bir iktisadi işletme bedel karşılığı satın alınırsa aktifinde bulunan gayrimenkuller emsal bedeli ile değerlenirler.

Kurumlar Vergisi Kanunu ile de düzenlenen kurumlar vergisi mükelleflerine özgü giderler de vergiye tabi kurum kazancının tespitinde gider olarak indirilebilmektedir. Kurumlar Vergisi Kanununa göre indirilebilecek giderlerden bazıları şunlardır:
• İlk kuruluş ve örgütlenme giderleri,
• Toplantı giderleri,
• Sermayesi Paylara Bölünmüş Komandit şirketlerde komandite ortağın karpayı.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunan bir kurumun kurumlar vergisi açısından herhangi bir muafiyetten yararlanması söz konusu değilken, bazı istisnalardan yararlanması söz konusu olmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinde düzenlenmiş olan istisnalardan bazıları şunlardır;
• Başka bir tam yükümlü kuruma ortak olmaktan dolayı elde ettiği kazançlar,
• Hisse senetlerinin itibari değerlerinin üzerinde bir fiyattan satılmasından elde edilen “emisyon kazançlar”,
• Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreye sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışından doğan kazançların %50’lik kısmı.
• Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının elde ettikleri kazançlar.

Değişikliklerin meydana geldiği tarih

Emlak vergisinin konusunu oluşturan gayrimenkuller çok eski zamanlardan beri vergi ödeme
gücünün bir göstergesi olarak kabul edilmiştir.

Verilerden hareket ederek binanın 2018 yılına ilişkin vergi değeri şu şekilde hesaplanır:

1. İnşaatın türü, sınıfı ve kullanılış şekline göre metrekare maliyet bedeli: T600,- 2. Binanın dıştan dışa yüzölçümü: 130 m2

3. Binanın inşaat maliyet bedeli (1 X 2): T78.000,-

4. Kalorifer farkı (3 X %8): T6.240,-

5. Binanın kalorifer dahil inşaat maliyet bedeli (3+4): T84.240,-

6. Aşınma payı indirimi (5 X %4): T3.370,-

7. Bina inşaat maliyeti (5-6): T80.870,-

8. Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri (T900 X100 m2 ): T90.000,- Binanın vergi değeri (7+8): T170.870,-

9. Geçici muafiyet miktarı (9 X ¼) T42.718,-

10. Emlak vergisi matrahı (9-10) T128.152,-

Mülkiyet altında bulunan arsa üzerine inşaat yapılması durumunda arsa, varsa maliyet bedeli ile yoksa vergi değeri ile değerlenir. Doğru cevap "A" şıkkıdır.

Harcamalara katılma payları belediyelerce veya bunlara bağlı müesseselerce, payların ilan ve tebliğ edildiği yılı takip eden yıldan itibaren iki yılda ve dört eşit taksitte, peşin ödemelerle tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde tahsil olunur. Cevabımız D seçeneğidir.

Gelir Vergisi Kanununun 41. maddesinde sayılan gider kabul edilmeyen ödemeler ve bunlara ek olarak ilgili maddede belirtilmeyen bazı giderler elde edilen gayrisafi tutardan indirilemez.
Bunlar;
• Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler

Yabancı devletlere ait konsolosluk ve elçilik binaları