Konut finansman sisteminde, 5582 sayılı Kanun ile getirilen işleyiş kısaca şu şekildedir: Sistem, iki aşamadan oluşmaktadır. İlk aşama, tüketicilerin konut edinmek için aldıkları krediler karşılığında, satın alınan gayrimenkulün kredi veren kuruluş lehine ipotek ettirilmesine ya da ileride mülkiyeti elde etmek amacıyla tüketicinin finansal kiralama yoluyla konut kiralamasına dayanmakta; ikinci aşama ise kredi alacağının veya finansal kiralamada varlık olarak gözüken gayrimenkul değerinin fonlar (konut finansman veya varlık finansman fonu) aracılığıyla menkul kıymete bağlanarak (ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet elde edilmesi), bu menkul kıymetlerden elde edilen gelirin tekrar kredi vermek için kullanılmasına dayanmaktadır. 

Konut edinme hakkı, Anayasamızda yer alan bir hak olup, İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 25. maddesinde yerini alan insan hakkı halini almıştır. Anayasamızın 57. maddesine göre: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.”. İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 25. Maddesine göre: “İnsanların konuta sahip olmaları yiyecek, giyim ve sağlık ihtiyaçları gibi yaşam standartlarının bir gereğidir”.

Konut finansmanı sistemi, fon fazlası olan ekonomik birimlerden (hanehalkı, işletme vb.) gerekli fonların toplanarak, bunların fon talebinde bulunan (konut almak için borçlanma ihtiyacında olanlar) kişilere aktarma fonksiyonunu yerine getirmektedir. Sistem bu fonksiyonunu yerine getirirken, elindeki tasarrufu borç olarak vermek isteyenlere “getiri” sağlamak, diğer taraftan bu fonları alarak borçlanan kesime, geri ödeyebilecekleri kredi koşullarını sunabilmelidir.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Türkiye’de, gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon nedeniyle konut sektörüne ve konut finansmanına gereken önem verilememiştir. Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır. Bunun sonucu olarak, uygunsuz ve yasal olmayan yapılaşma ve gecekondulaşma artmış, sağlıksız ve kalitesiz konutlar üretilmiş, çarpık kentleşme oluşmuş ve konut sorunu giderek büyümüştür. Etkin bir finansman sistemi olmaması sebebiyle konut stokunun önemli bir kısmı standartlara uygun olarak inşa edilmemiş, binalarda kalitesiz malzemeler kullanılmış, hatta konutlar tam olarak tamamlanmadan kullanılmaya başlanmıştır. Şehirlerimizin mevcut imar ve iskân şekilleri, geçmişteki yetersiz finansman uygulamalarının birer aynasıdır.

Türkiye’de konut finansmanı sistemini kurumsal olmayan ve kurumsal olmak üzere iki açıdan incelemek mümkündür. Kurumsal olmayan yapı içerisinde konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken; kurumsal konut finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi, sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar, ticari bankalar, konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur.

Türkiye’de Konut Finansmanı Sisteminin Gelişimi kapsamında konut sektöründe ve finansmanında devletin stratejileri; 

• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,
• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

olmuştur. 

1999 Marmara depremi, konut konusunda adeta bir dönüm noktası olmuş, yaşanan üzücü olaylardan sonra artan bilinçlenme sektörde önemli bir değişim başlatmıştır. Yapı denetimi, bina kalitesi ve çevre düzeni önem kazanmıştır. Konut sektörü için diğer bir önemli kilometre taşı da son yıllarda düzelen ekonomik parametrelerle birlikte faiz oranlarının cazip seviyelere inmesi ve bankaların yoğun desteğiyle konut kredilerinin yaygınlaşmasıdır.

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;

Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması,

Tasarrufları harekete geçirmesi,

Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması,

Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması,

Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması,

Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması,

gibi temel özellikleri olmalıdır.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:

• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir.
• Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir. Vadeli satış sonucu konut alıcıları, müteahhit tarafından finanse edilmektedir. Özellikle inşası tamamlanmış konutların satın alımından ziyade, konutun inşaasına başlama ve inşaatın devamı aşamalarındaki alımlarda kullanılan bir yöntemdir. Tamamlanmamış konutları satan müteahhit inşaatın devamı için ek kaynak sağlarken, konut alan tarafın daha cazip imkânlar ile konut sahibi olması sağlanmaktadır. Fakat bu konut finansman yönteminde uygulanan vade oldukça kısa olup, sadece üst gelir grubuna hitap etmektedir.

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üçayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ).

Üyelerinin daha düşük maliyetlerle daha iyi konutlar edinmesini sağlamak amacıyla Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK) ve Bağ-Kur üyelerine çeşitli vade ve faiz oranlarında destek sağlamıştır. Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan SSK, Bağ-Kur ve OYAK kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamıştır.

Türk bankacılık sisteminde kullandırılan krediler içinde konut kredilerinin az olmasının iki nedeni vardır. İlki, bankacılık sektörünün özellikle konut sektörünün dışında tutulmak istenmesidir. 7129 sayılı Bankalar Kanunu, ticaret bankalarının gayrimenkul alımı ve satımıyla ilgilenenlere kredi kullandırmasını yasaklayan hükümler içermiştir. Bunda en büyük etken 1930 Dünya Ekonomik Buhranı’nın bankacılık düzenlemelerine yansımış olmasıdır. Aradan geçen sürede tüm dünyada düzenlemeler yenilenmesine karşın bizim sistemimizde bu yasak sıkı biçimde korunmuş ve ancak 1979’da kaldırılmıştır. İkinci neden olarak, konut kredilerinin yapısı gereği uzun vadeli oluşu ve sabit faizin tercih edilmesinin yanında enflasyon ve faizlerin uzun yıllar yüksek oranlarda seyretmesi, sektörün bu tür kredilerden uzak durmasına neden olmuştur.

Konut sektörüne yapılan yatırımların, buna bağlı birçok alt sektörü de tetikleyerek genel ekonomide canlanmayı teşvik edeceği düşünülmüştür. Özellikle kâr amacı gütmeyen kooperatifler aracılığıyla konut üretiminin artırılması ve bu sektördeki büyümenin diğer sektörleri de canlandırması hedeflenmiştir. Konut sektörü için finansman temin etmek amacıyla, TOKİ tarafından kaynağını ithalat, akaryakıt, tekel ürünleri ve yurtdışı seyahatlerden alınan vergi türü kesintilerden alan “Toplu Konut Fonu” kurulmuştur. Toplu Konut Fonu sayesinde, 1980’lerin sonlarına doğru kooperatiflerin aracılığıyla konut sektörüne önemli ölçüde kaynak aktarılmış, kısa zamanda konut üretim miktarı artmıştır.

2003 yılında yapılan kanun değişiklikleriyle, TOKİ’nin sorumluluk alanı genişletilmiş ve faaliyet konusuna yeni görevler eklenmiştir. Ayrıca yapılan yasal düzenlemelerle TOKİ, Hazine’ye ait arazileri bağlı olduğu Bakan ve Maliye Bakanı teklifi ve Başbakan onayıyla bedelsiz olarak devralma yetkisine sahip olmuştur. TOKİ’nin üstlendiği yeni görevler şunlardır:

• Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek,
• Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,
• Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
• İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak,
• Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü taktirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek.

Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.

İpotekli sermaye piyasası araçları aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır:

• İpotek teminatlı menkul kıymetler,
• İpoteğe dayalı menkul kıymetler,
• İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır.

Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ilgili konutun değerinin yüzde yetmişbeşini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulun değerinin yüzde ellisini aşan kısmı, teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Teminat havuzuna dahil edilecek yapı kullanma izni alınmış konut ve digger gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların vadesi gelmiş tüm ödemelerinin yapılmış olması şarttır.

2007 yılında, Sermaye Piyasası Kanunu'nda yapılan değişiklikle varlığa dayalı menkul kıymetler farklı bir yapı kazanmıştır. 2007 yılındaki kanun değişikliği ile varlığa dayalı menkul kıymetler açısından getirilen en önemli değişiklik, söz konusu menkul kıymetlerin bilanço dışı bir enstrüman olarak tasarlanması ve sadece varlık finansmanı fonu tarafından ihraç edilebilmesine imkan tanınmasıdır.