Gayrimenkul sektöründe alım, satım ve kiralama işlerine aracılık eden emlak komisyoncuları Borçlar Kanunu’nda yer alan tellaliye ile ilgili hükümler ile ilgili bakanlıklarca belirlenmiş standartlar ve meslek odalarınca belirlenen kurallara göre hizmet vermektedirler.

Emlak komisyonculuğu mesleğinin konusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan sözleşmeye dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması ile alım-satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak, gayrimenkule ilişkin konularda danışmanlık yapmak ve ilgililerin talepleri üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak şeklinde ifade edilebilir.

Emlak komisyoncuları kişilerin birbirleriyle aralarında yaptıkları ya da yapacakları gayrimenkule ilişkin alım, satım ve kiralama işlerinde esas olarak;
• Aracılık ve
• Gayrimenkul sahibinden ya da gayrimenkul ile ilgili işlem yapmak isteyen taraftan vekalet alarak onların adına işlem yapmak
gibi faaliyetleri vardır

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunanlar gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Gerçek kişilerin emlak
komisyoncusu olabilmesi için herşeyden önce fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Emlak komisyonculuğu hizmetleri standardında gerçek kişilerin emlak komisyoncusu sayılabilmesi için fiil ehliyetine sahip olmasının yanında bir takım ek koşullar da aranabilmektedir. Tüzel kişilik şeklindeki emlak komisyonculuğu hangi şirket faaliyeti şeklinde örgütlenmiş ise kuruluş, hükümler ve sona erme bakımından o şirket türüne ilişkin hükümlere tabi olacaktır.

Emlak komisyoncusunun bir gayrimenkul alım, satım ve kiralanması gibi işlerde kişiler arasında aracılık yapmak ya da bu işlere ilişkin sözleşmelerin oluşması için gerekli ortamı hazırlamak üzere gayrimenkulün sahibi ile yaptığı sözleşmeye “tellallık sözleşmesi” ya da “aracılık sözleşmesi” denir.

Uygulamada aracılık ücreti satışlarda satış bedeli üzerinden, kiralamalarda ise yıllık kira bedeli üzerinden işleme taraf olanların her birinden alınmaktadır. Ancak kiralamalarda genellikle kiraya veren komisyon ödemeye yanaşmamaktadır. 

Franchising, genellikle tanınmış bir markanın, oluşmuş bir imajın belli bir bedel karşılığında, belli standartlar içinde bağımsız yatırımcıya kullandırılmasıdır. Markanın kullanım süresi sınırlı olabileceği gibi sınırsız da olabilmektedir.

Emlak komisyonculuğu faaliyetine başlanabilmesi için vergi ve sigorta ile ilgili ödevler başta olmak üzere kanunlardan kaynaklanan ödevlerin yerine getirilmesi gerekmektedir.

Vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu yüklenen gerçek veya tüzel kişiye mükellef denilmektedir.

Vergi mükellefinin vergilemeden doğan ilişkide vergi ödevlerini, iki ana noktada toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi işin maddi yönü olan vergi borcunu ödemektir. Ancak ödenmesi gereken vergi borcunu ödemeden önce mükellefin yerine getirmesi zorunlu olan başka ödevleri de bulunmaktadır. Bunlar, maddi ödevlerin yanında daha çok şekli hususların yerine getirilmesine yönelik biçimsel ödevlerdir. Emlak komisyoncusu bazen her iki ödevi de yerine getirirken, bazen de sadece biçimsel ödevleri yerine getirmek durumundadır. Mükelleflerin yerine getirmek zorunda oldukları biçimsel ödevlere ilişkin kurallar Vergi Usul Kanununda “Mükellefin Ödevleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Biçimsel ödevler bildirme, defter tutma, belge düzenine uyma, defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde gösterme, beyanname verme, vergi levhası alma ve diğerleridir.

Bildirme, Vergi Usul Kanununda belirlenen vergileme ile ilgili işlemlerin ve değişikliklerin kanunda belirtilen biçimlerde ve sürelerde yükümlü tarafından vergi idaresinin bilgisine sunulmasıdır.

Emlak komisyoncuları bir işyeri açma, ticaret siciline ya da mesleki bir kuruluşa kaydolma durumunda işe başlamış sayılacaklardır.

Emlak komisyoncuları bir işyeri açma, ticaret siciline ya da mesleki bir kuruluşa kaydolma durumunda işe başlamış sayılacaklarından işe başlama tarihinden itibaren on gün içerisinde bağlı oldukları vergi dairelerine işe başlamayı bildirmekle yükümlüdürler.

İşyerinin başka bir adrese taşınması hatta işyeri adresinin bulunduğu cadde, sokak veya numaralarının değişmesi durumu bile adres değişikliği olarak kabul edildiği için, söz konusu değişikliğin meydana geldiği tarihten itibaren bir ay içerisinde bağlı olunan vergi dairesine bildirimde bulunulması gerekmektedir.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinin çeşitli nedenlerle sona ermesi işi bırakma olarak kabul edildiği
için, bu durumun işi bırakma tarihinden itibaren bir ay içerisinde bağlı olunan vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir. Emlak komisyonculuğu faaliyetinin geçici bir süre bırakılması işi bırakma olarak kabul edilmemektedir.

Defter tutma ödevi bulunan diğer mükellefler gibi emlak komisyoncuları da mesleki faaliyetlerini
yürüttükleri işletmelerin sermaye ve hesap durumunu, vergi ile ilgili faaliyet ve hesap sonuçlarını,
vergi işlemlerini ve vergi karşısındaki durumlarını hesaplar üzerinden kontrol etmek ve incelemek ve
yine kendi tutacakları hesap ve kayıtların yardımı ile üçüncü sahışların vergi karşısındaki durumlarını
kontrol ve incelemek amacıyla defter tutmakla yükümlüdürler.

Belge, vergi mükellefi yönünden kayıt ve bildirimin doğru olduğunu gösteren bir kanıt aracıdır. Vergi idaresi yönünden ise vergi denetiminin bir aracı ve temelini oluşturur. 

Defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde yetkililere sunma ödevi, vergi ile ilgili bilgilerin 
doğruluğunun araştırılabilmesi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda kanıt olarak kullanılabilmesi açısından önemlidir. Defter tutmak ve belge düzenlemekle ödevli bulunan emlak komisyoncuları aynı
zamanda tutmuş oldukları defterler ile düzenlemiş oldukları belgeleri, ilgili oldukları yılı izleyen takvim yılından itibaren “beş yıl” süre ile saklamakla ve yetkililere istenildiğinde sunmakla yükümlüdürler.

Türk Vergi Sisteminde genel olarak verginin tarhı, mükellefin beyanı ile olmaktadır. Beyanname aracılığıyla yapılan beyan, verginin hesaplanmasına esas olan bilgilerin mükellef ya da vergi sorumlusu tarafından vergi idaresine bildirilmesidir.

Emlak komisyoncularının elde ettikleri ticari kazançtan düşebilecekleri giderler ise genel
olarak şunlardır:
• Genel giderler, su, elektrik, doğalgaz, telefon, ısınma, işyeri kirası gibi giderler,
• İşyerinde veya işyeri dışında işletmeye bağlı olarak çalışan personele ilişkin giderler, (Çalışanlara çalışmaları karşılığında ödenen ya da verilen para, mal ya da sağlanan menfaatler, çalışanlara işyerinde ve işyerinin eklentilerinde verilen yemek ya da yerine sağlanan menfaatlerdir.)
• İş ile ilgili yapılan seyahat ve konaklama giderleri,
• İşletme ile ilgili yapılan ilan ve reklâm giderleri,
• Sosyal güvenlik kurumlarına yapılan sigorta ödemeleri,
• Kiralama yoluyla elde edilen ya da işletmeye dâhil olan ve işte kullanılan taşıtların onarım, bakım, yakıt ve benzeri giderleri ile amortismanlar,
• İşletme ile ilgili olmak koşuluyla, damga vergisi, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, ilan ve reklâm vergisi, temizleme ve aydınlatma harçları,
• İşletmede kullanılan araçların bakım ve onarımı ile ilgili olarak yapılan servis giderleri,

• İşletmede kullanılan araç, gereç ve malların sigortalanması sonucu ödenen sigorta primi giderleri ile işletmede kullanılan kırtasiyeye ilişkin giderler,
• İşletmeyle ilgili temizlik, boya ve badana giderleri,
• Kiraya verilen gayrimenkulün ekonomik değerini ve ömrünü uzatacak onarım giderleri,
• Emlak komisyonculuğu, bir sözleşmeye dayalı olarak belli bir yerde faaliyet göstermek üzere acentalık biçiminde yapılıyorsa acenta olarak merkeze yapılan aidat ödemeleri,
• Sözleşmeye, kanuna veya mahkeme kararına göre ödenen tazminatlar. İşçinin hizmet sözleşmesinin İş Kanununda öngörülen nedenlerle sona ermesi durumunda işçiye ödenen kıdem tazminatı vb.
• Mali müşavir ve danışmanlık ücreti

gider olarak indirilebilmektedir

Gelir Vergisi Kanununun 41. maddesinde sayılan gider kabul edilmeyen ödemeler ve bunlara
ek olarak ilgili maddede belirtilmeyen bazı giderler elde edilen gayrisafi tutardan indirilemez.
Bunlar;

• Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları
sair değerler, 
• Teşebbüs sahibinin kendisine, eşine, küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komisyonlar ve tazminatlar, 
• Teşebbüs sahibinin işletmeye koyduğu sermaye için yürütülecek faizler,
• Teşebbüs sahibinin, eşinin ve küçük çocuklarının işletmede cari hesap veya diğer şekillerdeki alacakları üzerinden yürütülecek faizler,
• Her türlü para cezaları ve vergi cezaları ile teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar ile sözleşmede cezai koşul olarak öngörülen tazminatlar,
• Kiralama yoluyla edinilen veya işletmede kayıtlı olan yat, kotra, tekne, sürat teknesi gibi motorlu deniz, uçak ve helikopter gibi hava taşıtlarından işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olmayanların giderleri ile amortismanları,
• Vadeli çekler için hesaplanan reeskontlarla var olan borç senetleri reeskonta tabi olmadığı halde, alacak senetlerini reeskonta tabi tutarak hesaplanan reeskontlar, 
• Başka kişi ya da kurum adına düzenlenmiş belgelere dayanılarak yapılan giderler, 
• Maliyet olarak dikkate alınması gereken harcamaların doğrudan gider tutarları,
• Cari yıl dışındaki yıllara ait giderler,
• Çalınma, yitirme ve dolandırıcılık nedeniyle doğan zararlar

Emlak komisyoncuları yıllık gelirlerini izleyen yılın mart ayının başından 25. günü akşamına kadar “yıllık beyanname” ile, kendi işleri için kiraladıkları işyerleri için kira ödemesi yaparken ya da
çalıştırdıkları kişilere ücret ödemesi yaparken vergi sorumlusu sıfatı ile kesmiş oldukları vergileri izleyen ayın 23. günü akşamına kadar “muhtasar beyanname” ile beyan ederler.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunan bir kurumun kurumlar vergisi açısından herhangi bir muafiyetten yararlanması söz konusu değilken, bazı istisnalardan yararlanması söz konusu olmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinde düzenlenmiş olan istisnalardan bazıları şunlardır;
• Başka bir tam yükümlü kuruma ortak olmaktan dolayı elde ettiği kazançlar,
• Hisse senetlerinin itibari değerlerinin üzerinde bir fiyattan satılmasından elde edilen “emisyon kazançlar”,
• Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreye sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışından doğan kazançların %50’lik kısmı.
• Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının elde ettikleri kazançlar.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde katma değer vergisi açısından vergiyi doğuran olay
• Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması,
• Malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi,
• Kısım kısım mal teslimi veya hizmet yapılması normal olan veya bu hususlarda mutabık
kalınan hallerde, her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması,

• Komisyoncular vasıtasıyla veya konsinyasyon suretiyle yapılan satışlarda, malların alıcıya teslimidir.

Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tabloda yer alan kağıtlar, damga vergisinin konusunu oluşturmaktadır. Damga Vergi Kanununda kağıt kavramı;
• Yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile, 
• Elektronik imza kullanmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeler olarak tanımlanmıştır.

Bazı tapu işlemleri damga vergisinden istisna olmakla birlikte diğer bazı tapu işlemleri de damga vergisine tabidir. Bu İşlemler 
• İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi tesisi, ipoteklerde sonradan yapılacak değişiklikler, ipotek alacağının temliki,
• Önalım, alım, geri alım, kira haklarının tapu siciline şerhi,
• Taşınmazların üzerine karşılıksız olarak nesnel hak kurulması ve kurulmuş olanlardan devri olanaklı olanların, karşılıksız devrine ilişkin düzenlenecek resmi senetler,
• İlgili tapu sicil müdürlüklerine verecekleri beyanname niteliğindeki istek yazıları

olacak şekilde sıralanabilir.