Uluslararası değerleme standartları kısa adı IVSC olan Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince geliştirilmektedir.

Ticari gayrimenkullerin değer tespiti yapılırken nelere dikkat edilir?

            Şehrin özellikleri,

            Bölgenin özellikleri

            Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı),

Bina Toplam bina alanlarının tespit edilmesi (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Toplam bina alanlarının tespit edilmesi doğru cevaptır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

İpotekli konut finansmanı kurumları; konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonu, gayrimenkul değerleme kurumları, ipotek bankaları, derecelendirme kurumları, ipotek sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır. BES ise, devlet destekli bireysel bir tasarruf fonudur. 

Gayrimenkuller içerisinde belki de en önem verilmesi gereken grup konutlardır. Konut; en genel anlamıyla insanların barınma ihtiyacını karşılayan araçtır. 

İntifa hakkı bir kişiye, başkasına ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyetlik, yararlanma, kullanma olanağı sağlar. İntifa hakkı gayrimenkullerde tapu siciline kayıt ile hüküm ifade eder. Zilyet yani menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduranlar ile sahiplik konusu birbirinden farklı şeylerdir. Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen, dolayısıyla başkalarına ait gayrimenkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni haklara irtifak hakkı denilmektedir.

Finansman fonksiyonu; gayrimenkul ipoteği karşılığında fon fazlası olan ekonomik birimlerden fonların uzun vadeli olarak toplanarak fon açığı olanlara verilmesidir. 

Standart 3, değerlemelerin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyar.

Uluslararası Değerleme standartları Komitesine üye olan ve Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde bulanan değerleme kuruluşları arasındaki koordinasyonu sağlayarak işbirliğini artırma ve değerleme standartlarını sağlamak amacıyla 24 ülkeden 39 üyeye sahip kâr amacı gütmeyen bir kuruluştur. 

Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir. Aynı nitelikte başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit edilememesi durumunda, benzer nitelikteki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı niteliklere göre esas alınan bedele gerekli ekleme ve indirimler yapılır.
Bidirim tarihi ile emsal arsanın alım satım tarihinin farklı olması durumunda, zaman içindeki değer değişiklikleri gözönüne alınır. Bedel, metrekare olarak belirlenir.

En etkin ve verimli kullanım boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. Bu kullanımın 4 kriteri yerine getirmesi gerekir:
• Fiziksel olarak mümkün,
• Yasal olarak izin verilebilir,
• Finansal olarak yapılabilir,
• Azami düzeyde verimli olmalıdır.

Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür

Yıpranma oranı= 20/75= 0,267

Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyetix Yıpranma oranı

Yıpranma tutarı= 600.000 x 0,267= 160200

Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı

Yıpranma değeri= 600.000 - 160200= 439800 TL.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, gayrimenkulün bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileridir. 

Satışları karşılaştırılması yönteminin süreç adımları aşağıdaki gibi gerçekleştirilmelidir:

1. Verilerin araştırılması
2. Verilerin doğruluğunun ve çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasında yapıldığının kontrolü
3. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi
4. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
5. Birçok değer göstergesinin tek bir değer veya değer sınırları üzerinde uzlaştırılması.

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler, raporda yer alması gereken başlıklar, sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir.

Rapor Bilgileri.

Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler.

Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler.

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler.

Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi.

Sonuç.

Gayrimenkul Geliri= 8.000 TL

Arsa Kapitalizasyon Oranı= Arsa Net Geliri / Arsa Değeri

Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı

Arsa Net Geliri= 12.000 x 0.10=1.200 TL

Yapı Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri

Yapı Geliri= 8.000 – 1.200= 6.800 TL

Yapı Değeri= Yapı Net Geliri / Yapı Kapitalizasyon Oranı= 6.800/0,13= 52.307 TL

Yapılı Gayrimenkulünün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri

Yapılı Gayrimenkulünün Değeri= 12.000 + 52.307= 64.307 TL

Yapılı Gayrimenkulünün Kapitalizasyon Oranı= Yıllık Net Gelir / Değer= 8.000/64.307= 0,1244= %12,44.

Profesyonel değerleme, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir. Doğru cevap E şıkkıdır.

Uluslararası Değerleme standartları Komitesine üye olan ve Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde bulanan değerleme kuruluşları arasındaki koordinasyonu sağlayarak işbirliğini artırma ve değerleme standartlarını sağlamak amacıyla 24 ülkeden 39 üyeye sahip kâr amacı gütmeyen bir kuruluştur.