Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin
yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun
dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla
veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir.

Küreselleşme olgusu her sektörde olduğu gibi emlak sektöründe de yaşanmaktadır. Dünyanın tek pazar haline gelmesi, ticari sınırların yavaş yavaş ortadan kalkması ile her işletme dünyanın her yerinde faaliyet gösterebilir hale gelmiştir. Ayrıca mortgage ile başlayarak yabancı finans kuruluşları ülkemize gelerek ve bazı yerel bankaları satın alarak, emlak pazarına girmeye başlamışlardır. Emlak sektöründe, uluslararası markaların yanında başarılı yerel markalar da vardır. Markalaşmak, yerel ve uluslararası pazarlarda önemlidir, çünkü markanın, rekabetin olduğu pazarlarda diğer ürün sunan firmalardan ayırt edici özelliği vardır ve güven verir. Fakat ülkemizde maalesef yerel ve uluslararası bazı işletmeler markalaşmaya gitmiş, fakat marka gerekliliğini yerine getirememişlerdir. Marka bir kalite ve güven sunmalıdır. Sadece markalaşıp, marka gerekliliğini benimsemeyen işletmeler, markalaşamamış demektir. Doğru yanıt C’dir.

Nüfus Artışı

Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Dünya nüfusunda sürekli artışlar yaşandığı gibi, ülkemiz nüfusu da sürekli artmaktadır. Türkiye’de Cumhuriyet’ten sonra yapılan ilk nüfus sayımında nüfus, 13.6 milyon olarak belirlenmiştir. 2017 yılına gelindiğinde ise, Türkiye nüfusu, 5,9 kat artarak 80.8 milyona ulaşmıştır.

Yeni talep alanları yaratmak emlak pazarlamasında aracı seçiminde etkili olan kriterler arasında değildir. Doğru yanıt E'dir.

1961-1980 Dönemi
1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır:
• Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir.
• Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır.
• 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur.
• 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır

En yüksek ve en iyi kullanım kavramı, emlak sahibine en uzun dönemli ekonomik getiriyi sağlayacak olan kullanma biçimi anlamına gelmektedir. En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en karlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir.

Emlak pazarlaması, bir emlakçının amaçlarını gerçekleştirmek üzere emlak alım, satım ve/veya kiraya verilmesi konusunda müşterilerinin istek ve ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olarak sunduğu hizmetler olarak tanımlanabilir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Emlak Sektöründe Temel Değişkenler

Emlak sektöründe temel olarak dört değişken bulunmaktadır. Bunlar Şekil 2.1’de de görüldüğü gibi; sosyal, ekonomik, hukuki (yasal) ve çevresel unsurlardır.

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür. Doğru cevap B seçeneğidir.

Benzersiz Olma emlağın fiziksel özelliklerinden biridir. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Pazarlama herhangi bir ürünün satışını da içeren ve ürün daha ortaya çıkmadan yapılan planlamaları da kapsayan geniş bir kavramdır. 

Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bu boyutta Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şu şekilde sıralanabilir:

• Aktif olarak çalışan işgücü
• Ücret aralıkları
• Ekonomik istikrar ve düzen
• Toplumun ekonomik gücü
• Genel fiyat seviyeleri
• Kredilendirme fırsatları
• Varolan ve yapılan emlak stokları
• Emlak projelerinin sayısı
• Emlak ürünlerinde doluluk oranları
• Mevcut fiyatlar
• Genel inşaat giderleri.

Satış geliştirme; kişisel satış, reklam, halkla ilişkiler ve doğrudan pazarlama dışında kalan, genellikle sürekli olarak yürütülmeyen, fuarlara katılma, sergiler, teşhirler, satış noktasında reklam (POP), ticaret fuarları, eşantiyonlar, kuponlar, hediyeler, yarışmalar ve çekilişler vb. gibi devamlılığı olmayan diğer satış çabalarıdır. Satış geliştirme faaliyetleri, diğer tutundurma faaliyetleri ile birlikte yürütülen ve süreklilik göstermeyen faaliyetlerdir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Markalaşmak, yerel ve uluslararası pazarlarda önemlidir, çünkü markanın, rekabetin olduğu pazarlarda diğer ürün sunan firmalardan ayırt edici özelliği vardır ve güven verir. Marka, bir işletmenin ürün ve hizmetlerini diğer işletmenin ürün ve hizmetlerinden ayırt eden sembol, isim, logo vs.’dir. Marka bir kalite ve güven sunmalıdır. Emlak sektöründe, uluslararası markaların yanında başarılı yerel markalar da vardır. Emlak işletmeleri, aslında kendilerini diğer işletmelerden nasıl farklı konuma getirebilirler konusuna odaklanmalıdırlar.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyişi Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır.

• Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

• Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

• İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane, alışveriş merkezi gibi.

• Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

• Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar.

Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır.

Pazarlamada üç tür fiyatlandırma stratejisi bulunmaktadır:
• Maliyete dayalı fiyatlandırma
• Talebe dayalı fiyatlandırma
• Rekabete dayalı fiyatlandırma.

Emlağın üçüncü fiziksel özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz. Emlak zamanla eskiyebilir, arazi aşınabilir, araziyi su basabilir, arazi terkedilebilir fakat toprak yüzeyinde belirlenmiş yeri sonsuza kadar kalmaktadır. Doğru yanıt B şıkkıdır.

İpoteğe dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının öz sermayeye dayalı
yatırım ortaklıklarından en önemli farkı, emlakların mülkiyetine sahip olmamalarıdır. Doğru yanıt C'dir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Kapsamı:

• Portföy oluşturmak
• Portföy çeşitlendirmek
• İşlemleri takip etmek, incelemek, denetlemek
• Hukuki süreçleri takip etmek
• Gerekli raporlamaları yapmak
• Teminat vermek
• Borçlanma ve iştirak sağlamaktır. Doğru cevap E'dir. 

Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika mevcuttur. Bu politikalar yoğun dağıtım, sınırlı dağıtım ve seçimli dağıtım politikalarıdır. Yoğun dağıtım çok fazla aracı kullanarak sektörün ihtiyaçlarının karşılandığı politikadır. Bu politikanın amacı, müşterilerinin bulunduğu ya da bulunabileceği birçok yerde, pazarlama aktivitelerinin yapılabilmesidir. Bu dağıtım politikasında süreç, diğerlerine göre daha uzundur. Doğru yanıt A’dır.