Emlak Ürünlerinin Özellikleri

Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:

• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği

Lokasyon analizinde ulaşım bağlantıları, kent büyüme yönü ve hızı, mevcut kentsel alan kullanımları ve yoğunlukları, imar ve planlama kararları vb. tespit edilir. 

EMLAK ÇEŞİTLERİ
Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken;
emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal
zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı
emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak
sınıflandırılabilir.

Emlak sektöründe yaşanan dalgalanmalar; dönemsel dalgalanmalar, konjonktürel dalgalanmalar, uzun
vadeli dalgalanmalar ve tesadüfi dalgalanmalar olmak üzere dört başlık altında incelenmektedir.

Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak şekilde hareket etmekte oldukları kabul edilir.

Emlak ürünleri soyut değil somuttur.

Emlak piyasa döngüsü içinde yeni arzın talebi geçtiği, boşluk oranlarının yükselmeye kira oranlarının düşmeye başladığı ve mülk fiyatları azaldığı aşama devrilme aşamasıdır. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Yoğun dağıtım; çok fazla aracı kullanarak sektörün ihtiyaçlarının karşılandığı politikadır. Bu politikanın amacı, müşterilerinin bulunduğu ya da bulunabileceği birçok yerde, pazarlama aktivitelerinin yapılabilmesidir. Bu dağıtım politikasında süreç, diğerlerine göre daha uzundur.

Doğal ürünler tüketmeyi seven bir kişi için emlağın bir bahçeye sahip olması emlağın kullanım değerine sahip olduğunu gösterir.

"Arz Talep Uyumunun Güçlüğü" Emlak Pazarları ve Özellikleri ile ilgilidir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Dağıtım,ürünlerin aracılar vasıtasıyla üreticiden tüketiciye ulaştırılması ile ilgili bir pazarlama değişkenidir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Konut talebini etkileyen temel faktörler; nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir. Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Ülkemizde 2002 yılında kişi başına düşen gayri safi milli hâsıla 3.492 dolar iken 2017 yılı sonunda bu rakam 10.597 dolara ulaşmıştır.

ABD'de 2004-2006 yılları arasında, konut kredilerinin %21’i yüksek riskli gruplara verilmiştir. Bu yıllarda konut fiyatlarında duraklama meydana geldiği için, bireyler kredilerini geri ödeyememiştir. Konutlar satılsa bile borç kapanmamış ve üzerine daha fazla para verilmesi gerekmiştir. Bankalar, kredilerini ödemeyen müşterilerinin konutlarına el koymaya ve onları satmaya başlamıştır (bu tür konutlara foreclosure denmektedir). Bu tür konutların artması nedeniyle bankaların bu konutları satıp, nakit para elde etmeleri gerekli hale gelmiş ve bu durum konut fiyatlarının düşmesine sebep olmuştur. Konutların fiyatı düştükçe kısır bir döngü oluşmuştur. Ekonomiyi etkileyen bu durum küresel bir sorun haline gelip, tüm dünyada etkisini göstermiştir. Doğru cevap C'dir.

İkinci Çeyrek
Arz Aşaması
• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur, • Kiralar yükselmeye devam eder, • Spekülatif inşaat başlar, • Arz talebi aşmaya başlar.

Benzersizlik emlağın fiziksel özelliklerindendir, diğer şıklar ekonomik özelliklere girer. Doğru yanıt A şıkkıdır.

İşletmeler amaçları doğrultusunda, emlakların özellikleri ve sektör koşullarına göre aracı politikalarını belirlemektedirler. Aracı seçilirken, belirli aşamaları göz önünde bulundurmak gerekir. Bu aşamalar şu şekilde sıralanabilir:
• Basamak sayısı
• Hangi tür aracının yer alacağının belirlenmesi
• Dağıtım yoğunluğuna karar verilmesi.

Emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve giderler arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değerine yatırım değeri denir.

Pazarlama değişkenleri; ürün (product), fiyat (price), dağıtım (place) ve tutundurma (promotion)’ dan oluşur.