Emlağın Ekonomik Özellikleri

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.

* Kıt Olma

* Ekonomik Ömrünün Uzun Olması

* Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması

* Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık

* Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma

* İşlem Hacminin Büyüklüğü

* Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi

Sigorta Sisteminin İşlevleri

* Fertlere ve kurumlara ekonomik ve sosyal hayatta emniyet sağlar.

* Kredi teminine yardım eder.

* Tasarrufu geliştirir.

* Toplumda huzur ve güven tesis eder, dayanışmayı sağlar.

* Uluslararası ilişkileri geliştirir.

* Finansal istikrarı arttırır.

* Girişimcileri ve ticareti destekler, iş sürekliliği sağlar.

* Risklerin daha etkin yönetilmesini sağlar.

Planlama,Ne, ?Ne zaman, ?Nasıl, ?Nerede, ?Kim tarafından, ?Neden, Hangi maliyetle, ?Hangi sürede, Hangi kalitede, sorularının karşılığı olarak tanımlanır ve emlak yönetim stratejilerinin geliştirilmesinde önem arz eder. C seçeneğindeki hangi teknolojiyle seçeneği yanlış verilmiştir. Doğru cevap C’dir.?

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:

• Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak.
• Yurtiçinde risk paylaşımı sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü “sigorta” yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak.
• Devletin depremlerden kaynaklanan mali yükünü azaltmak.
• Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak.
• Deprem hasarlarının karşılanmasında, uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek.
• Toplumda sigorta bilincinin gelişmesinde katkıda bulunmak.

Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Bu nedenle doğru cevap B şıkkıdır

İyi bir emlak yöneticisi; geleceği görebilen, vizyon yaratabilen, esnek davranabilen, belirsizliklerle baş edebilen, çalışanlarını güçlendiren, bireylerin duygu-düşünce ve davranışlarını anlayabilen, insan kaynaklarını etkin yönetebilen, paydaşları ile iyi ilişkiler kurabilen, sorgulayan ve kararlar alabilen kişidir.

• Strengths-Güçlü yönler- Şu anda iyi yapılan ve devam ettirilmesi gereken işler.
• Weaknesses-Zayıf yönler- Başarılı olunmayan, ama yapılması gereken işler.
• Opportunities-Sektörde ortaya çıkan fırsatlar- Büyüyebileceği ya da geliştirebileceği alanlar.
• Threats- Sektörde karşılaşılan önlenemeyen ama dikkat gerektiren; rakiplerden, kanunlardan
kaynaklanan tehditler.

Çifte sigorta ile, haksız kazanç elde etme söz konusu olduğundan, sigorta hukukunda çifte sigorta,
yasal olarak kabul edilmemiştir. 50.000 TL’lik evini birden fazla sigorta şirketine aynı risklere karşı, sigorta yaptırmak isteyen bir emlak sahibini düşünelim. Örneğin; A şirketine T50.000, B şirketine 50.000 TL, C şirketine 50.000 TL şeklinde sigorta yaptırmak istemektedir. Bu durumda sigortalının alacağı toplam tazminat miktarı 150.000 TL olacaktır. Bunun olamayacağı kanunda belirtmiştir. Çünkü evin değeri 50.000 TL’dir. Sigortalı burada haksız bir kazanç elde etmektedir. İşlem yasal kabul edilmemektedir.

Emlak yöneticisinin sahip olması gereken yetkinlikler incelendiğinde, aşağıdaki unsurların ön plana
çıktığı görülür. Buna göre emlak yöneticilerinin;
• Etkin iletişim kurma, dinleme ve konuşma becerisine sahip olmaları,
• Planlama ve yönetsel yönlerinin gelişmiş olması,
• Takım çalışmalarını güçlendirme ve ekibin yönetimini sağlaması,
• Küresel düşünce yapısına sahip olması ve stratejik öngörüye sahip olması gerekmektedir.

Kişisel satışın önem kazandığı durumlar şu şekilde sıralanabilir:
• Ürün fiyatının yüksek olması,
• Müşterinin, ürünün teknik ve karmaşık yapısından dolayı ayrıntılı bilgiye gereksinim duyması,
• Müşteri sayısının az olması ve hedef müşterilerin belli bir coğrafi bölgede yer alması,
• Satışın düzenli ve sık olmaması,
• Müşteri ihtiyaçlarına göre, ürüne ilişkin gösteri ve açıklamanın gerekli olması,
• Reklam için bütçenin yetersiz olması,
• Müşteriye özel üretimin söz konusu olması.

Emlak Yönetiminde Etik kavramı Uygulamasında 5 tür etik dikkate alınır: Kişisel Etik, Meslek Etiği, Yönetimsel Etik,  Toplumsal Etik ve  Global Etik. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir. Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Yönetsel etik, ağırlıklı olarak yöneticilerin gözetiminde neyin doğru neyin yanlış olduğu kararı verilerek, çalışanların davranışlarını yönlendirmektir. Toplumsal etik, her bireyin ait olduğu toplumun değer yargılarından oluşur. Gelenek, görenek, kültür gibi değerler toplumsal etiğin temelini oluşturur. Global etik, uluslararası alanda uygulanmakla yükümlü olunan boyuttur. Global etiğin diğer bir amacı ise, dünya çapında belirli standartlar oluşturarak buna tüm ülkelerin uymasını sağlamaktır.  Doğru cevap C'dir.         

Müşteri itirazı, müşterinin satıcının önerisine ya da verdiği bilgiye direnç göstermesi ya da karşı gelmesi olarak tanımlanır. Müşterinin itirazda bulunması satış elemanı tarafından çoğu zaman risk olarak algılanır. Oysa itirazda bulunan müşteri, ürüne ilgi gösteren ve dolayısı ile satın alma potansiyeli yüksek olan müşteridir. Bu nedenle, emlak satış elemanları müşteri itirazları ile karşılaştıklarında hemen savunmaya geçmemelidir

Gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Emlak satış elemanlarının yaklaşım öncesi araştırma yapmalarının çeşitli yararları bulunur. Bu yararlar arasında aşağıdakiler sayılabilir:
• Müşteri ve emlakla ilgili bilginin daha iyi değerlendirilmesi sağlanır.
• Elde edilen bilgilerle müşteriye en iyi yaklaşım tarzı belirlenir.
• Emlak satıcısının yapabileceği hataları önceden görmesi sağlanır.
• Bilgi edinen emlak satıcısının kendine güveni artar.

Kişisel satışın önem kazandığı durumlar şu şekilde sıralanabilir: • Ürün fiyatının yüksek olması, • Müşterinin, ürünün teknik ve karmaşık yapısından dolayı ayrıntılı bilgiye gereksinim duyması, • Müşteri sayısının az olması ve hedef müşterilerin belli bir coğrafi bölgede yer alması, • Satışın düzenli ve sık olmaması, • Müşteri ihtiyaçlarına göre, ürüne ilişkin gösteri ve açıklamanın gerekli olması, • Reklam için bütçenin yetersiz olması, • Müşteriye özel üretimin söz konusu olması. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Zorunlu deprem sigortası yaptırmak için, sigorta yaptırmak isteyen emlak sahibinden şu belgeler istenmektedir:
• Sigortalının adı, adresi, telefonu varsa cep telefonu
• Sigortalının vergi kimlik numarası ve T.C. kimlik numarası
• Sigortalanacak yerin açık adresi
• Tapu bilgileri (ada, pafta, parsel, sayfa no), mesken tapusu veya arsa tapusu
• Binanın inşa yılı (1975 ve öncesi – 1976 -1996 arası, 1997-1999 arası 2000 ve sonrası)
• Binanın yapı tarzı.(Çelik/ betonarme, karkas, yığma, kâgir, diğer)
• Binanın toplam kat sayısı
• Binanın hasar durumu (hasarsız, hafif hasarlı, orta hasarlı)
• Meskenin (dairenin) brüt yüzölçümü (m2)
• Meskenin (dairenin) kullanım şekli (mesken, ticarethane, büro, diğer).

Bilgi yönetimi, doğru bilgilerin elde edilmesi, muhafaza edilmesi, kullanılır hale getirilmesi olarak adlandırılır. Elde edilen bilgiler doğru kullanıldığı sürece değer yaratarak farklılaşmayı beraberinde getirecektir.

Bir emlağı aşağıdaki risklere karşı güvence altına alabilmek için, bu risklerin mutlaka yangın sigortasına ek olarak teminat kapsamına alınmaları gerekir.

1. Grev, lokavt, kargaşalık ve halk hareketleri

2. Kötü niyetli hareketler 

3. Terör

4. Deprem ve yanardağ püskürmesi

Emlak yönetiminde rekabet stratejileri üç şekilde ele alınabilir:

Maliyet liderliği stratejisi; müşterilerin beklentilerini karşılamak, sunulan hizmetlerle sektördeki maliyetleri düşürerek elde edilebilir. İşletmelerin tüm faaliyetlerinde maliyetleri düşürmesi gerekir. Rekabet üstünlüğü sağlayabilmek için, verilen mal ve hizmetin kalitesi düşürülmeden maliyetlerin düşürülmesi gerekir. Maliyetlerin düşürülmesi iki şekilde gerçekleşir. İlki, işletme içi maliyetlerin düşürülmesiyken (yönetim giderlerini azaltmak gibi); ikincisi işletmeye değer sunmayan faaliyetlerin çıkartılarak maliyetlerin azaltılmasıdır. Maliyet liderliği 5’li güç analizine olumlu etkide bulunup, olası rakiplere karşı yeni stratejiler geliştirmeyi, ikame mal/hizmetlerin yarattığı tehdidi ortadan kaldırmayı, tedarikçilerin pazarlık gücü ile müşterilerin pazarlık gücünü azaltarak işletmeye olumlu katkı sağlar.

Farklılaştırma stratejisi; konut satın alımı, kişilerin veya işletmelerin ihtiyaçlarını en etkin şekilde karşılamak istedikleri, üzerinde fazlaca düşündükten sonra karar verdikleri bir süreçtir. Bu sebeple, sektördeki işletmelerin rekabet edebilmeleri için, diğerlerinden farklılaşmaları gerekir. Farklılaşma stratejileri ağırlıklı olarak iletişim odaklı olup, farklı değer sunmaya yönelir. Her farklılaşan işletme, sadık müşteriler yaratarak uzun vadede işletmeye getiri sağlayacaktır. Yine Porter’ın 5’li güç analizine bakıldığında, olası rakiplerin tehdidinde yeni işletmelerin sektöre girerken özellikle farklılaşma stratejisi kullandığı unutulmamalıdır. Sektör içerisindeki mevcut işletmelerin bu durumu göz önünde bulundurarak kendi stratejilerini sektör koşullarına adapte etmeleri gerekir.

Odaklanma stratejisi; emlak sektöründeki işletmelerin, yarattıkları rekabet üstünlüğüne odaklanması gerekir. Odaklanma, güçlü olunan noktalara yoğunlaşılarak belirli çerçevede stratejilerin devam ettirilmesidir. Odaklanma, pazarlama faaliyetleri ile birlikte yürütülmelidir. Pazarı bölümlere ayırdıktan sonra, belirlenen stratejiye odaklanılarak yapılır. Odaklanma stratejisi maliyet liderliği ve farklılaşma  stratejileriyle birlikte uygulanarak verimlilik sağlar.

Müşterinin özellikle emlak işletmesi hakkında yeterli bilgisi olmadığı, emlak işletmesi ile kötü deneyimler yaşadığı ya da hakkında olumsuz şeyler duyduğu durumlarda işletmeye yönelik itirazlar ortaya çıkar. Doğru yanıt D şıkkıdır.