Kentsel mekan piyasası, taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan bir piyasadır. Bu piyasa, mekan “kullanım piyasası” olarak ya da “kira piyasası” olarak da adlandırılmaktadır. Kentsel mekan piyasasında talebi oluşturan başlıca aktörler bireyler, hanehalkları ve firmalardır. Kentsel mekan piyasası arzını belirleyen aktörler; taşınmazlarını kiralayan gayrimenkul sahipleridir. 

Mekan kullanım, ya da mekan piyasası oldukça bölünmüş bir yapıya sahiptir. Bölünmüş yapının temel nedeni, mekan kullanıcılarının belirli lokasyonlarda yer alan spesifik mekan türlerine ihtiyaç duymalarıdır. Örneğin, finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.

Piyasa arzındaki bölünmüşlüğün temel nedeni ise, fiziksel, konumsal ve mimari koşullardaki farklılıklardır.

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir. teknolojik gelişmelerle birlikte daha büyük ofis alanlarına ihtiyaç duyulması (ofiste kişi başına düşen bilgisayar sayısında artış, fax, fotokopi makinası kullanımında artış, vb.) da ofis alanı talebinde artışa neden olmuştur. 

Ofis alanı talebi, çalışan sayısının bir fonksiyonu olarak tanımlanmaktadır. Zaman içinde ofis kullanımı gerektiren işgücü ihtiyacındaki artış ile birlikte ofis alanı talebi de artmaktadır. Bu artış, talep eğrisinin sağa kayması ile gösterilmektedir.

Uzun dönem marjinal maliyeti (LRMC) gayrimenkulün inşa edileceği araziyi satın alma maliyetini, inşaat maliyetini ve girişimcinin eline geçmesi gereken minimum kar marjını içermektedir.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar. Dirsekli arz eğrisi bir köşe (dirsek) noktasına sahiptir ve sürekli bir eğri değildir. Arz eğrisi, mevcut ofis alanı miktarında (5 milyon feet kare) dikey bir eğri olarak tanımlanmıştır. Dikey eğri, ofis alanı arzının kısa dönemde tam esnek olmayan bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Sonuç olarak, ofis alanı talebinin artması ya da azalması kısa dönemdeki ofis alanı arzını etkilemeyecektir. 

Birim başına net kira gelirinin birim alan piyasa fiyatına bölünmesiyle bulunur.

Kapitalizasyon oranı, söz konusu yatırımın (örne imizde gayrimenkul geli tirme projesinin) cari verimini yani cari getirisini hesaplamaktadır. Diğer bir değiş le, yatırımcının %1’lik yatırım ba şına elde ettiği net gelir oranını vermektedir.

Mekan piyasalarındaki (ofis, konut, alı veri merkezi, vb.) kira değerlerinin gelecekte hangi yöne hareket edeceğini tahmin edebilmek, gayrimenkul piyasası yatırımcıları için oldukça önemlidir. Arz eğrisinin şekli ve dolayısıyla eğimi, kira değerlerinin tahminlenmesinde yatırımcılara önemli bir bilgi vermektedir. Çünkü, deği şen talep kar şısında piyasa denge kira değerlerinin hangi seviyede oluşacağını arz eğrisi belirlemektedir.

Pozitif eğimli arz eğrisi, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde arttığını göstermektedir. Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur.

Negatif eğimli arz eğrisi ise, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde azaldığını göstermektedir. Azalan eğimli arz eğrisi, konum rantının zaman içinde azaldığını ifade etmektedir. Konum rantının azalması genellikle söz konusu konumun merkezi olma ya da erişilebilir olma özelliğini kaybetmesi sonucu oluşmaktadır. Özellikle otomotiv, teknoloji ve telekomünikasyon sektörlerindeki gelişmelerle birlikte kentlerin merkezi alanları,
merkezden uzak (periferik) alanlara kıyasla değer kaybına uğramıştır. Kentin merkezindeki konumsal rantın azalması da uzun dönem denge kira değerlerinin düşmesine neden olmuştur. 

Bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır.

Kapitalizasyon oranını etkileyen üç temel faktörden bahsetmek mümkündür. Bu faktörler; sermayenin fırsat maliyeti, kira gelirindeki büyüme beklentileri ve risk seviyesidir.

Yatırım aracı olarak gayrimenkuller sadece diğer gayrimenkuller ile değil, hisse senedi ve bono/tahvil gibi diğer sermaye piyasası varlıkları ile de rekabet içindedirler. Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranları, gayrimenkul yatırımlarına olan talebi doğrudan etkilemektedir. Başka bir deyişle, piyasa faiz oranları, hisse senedi getirileri, devlet tahvili ya da finansman bonosu getirilerinin göreceli olarak düşük olduğu dönemlerde, yatırımcıların gayrimenkul sektörüne yatırım yapma talebi artmaktadır. Artan yatırım talebi karşısında, yatırımcı gayrimenkulün ürettiği 1 birimlik (%1’lik) kira geliri başına daha fazla fiyat ödemeye razı olmaktadır. Bu durum da, kapitalizasyon oranının azalmasına neden olmaktadır.

Gayrimenkul sektöründeki potansiyel yatırımcılar ileriye dönük hareket etmektedir. Yatırımcının söz konusu gayrimenkulden gelecekte elde etmeyi planladığı net kira gelirinin artma ya da azalma beklentileri yatırım kararını etkilemektedir. Gelecekte kiraların artacağı beklentisinde olan bir yatırımcının, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselmektedir. Bu durumda da, kapitalizasyon oranının azalması beklenmektedir.

Potansiyel yatırımcı, gayrimenkulün gelecekte üreteceği net kira gelirinin alternatif yatırım araçlarının sunduğu gelir miktarından daha risksiz olacağını düşünüyorsa, 1 birim (%1) net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselecektir. Diğer etkenler sabit iken, risk almak istemeyen bir yatırımcının göreceli az riskli yatırım araçlarına daha fazla fiyat ödemek istemesi doğaldır. Sonuç olarak, kapitalizasyon oranı azalacaktır.

Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur.

herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır.

Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranıdır.

Finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta-gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.

Mekan piyasasında artı bir birim yeni kullanım alanı üretmenin uzun dönem marjinal maliyeti; gayrimenkulün inşa edileceği araziyi satın alma maliyetini, inşaat maliyetini ve girişimcinin eline geçmesi gereken minimum kar marjını içermektedir.