Konutların icra ettiği birden fazla fonksiyon söz konusudur. Bunlar barınma hizmeti sağlaması, servet muhafaza aracı olması ve yatırım aracı olması olarak sıralanabilir.

Konut aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Yatırımı gelir getiren sermaye malı olarak tanımladığımızda satın alınan konuttan kira geliri elde edilebileceği için konutun bir yatırım malı olarak değerlendirilmesi mümkündür. Gerçekten de konut talebinin en önemli kaynaklarından biri bir yatırım aracı olarak talep edilmesidir. Konutlar kira gelirlerine ek olarak fiyat değişmelerinden kaynaklanan getiriler de sağlayabilmektedir. Satın alındıktan sonra, zaman içerisinde konut fiyatlarının artmasıyla servetin reel değerinde bir artış meydana gelecektir.

Konut piyasaları oldukça parçalanmış bir yapıya sahiptir. Aynı şehirde farklı mahalleler arasında, farklı şehir ve kasabalar arasında ve ülkenin farklı bölgeleri arasında önemli fiyat farklılıkları gözlemlenebilir. Bunun en önemli sebebi konutun doğası itibariyle diğer mal ve hizmetler gibi taşınabilir olmamasıdır. Herhangi bir yerde konutlar tiplerine, yaş ve konumlarına, sahipliğine ve kalitesine göre farklılıklar gösterirler. Bütün bu farklılıklar konut fiyatlarına yansır.

Konut piyasasındaki başlıca aktörleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
• Ev sahibi–kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenler bu guruba dahildir. Ev sahibikullanıcılar konutu hem barınma hizmetlerinden faydalanmak amacıyla hem de bir değer muhafaza ve yatırım aracı olarak satın alırlar.
• Ev sahibi: Bu gruba dahil olanlar satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler. Bu konutlardan kira geliri elde ederler. Bu gruptakiler yatırımcı olarak nitelendirilirler.
• Kiracılar: Bu gruptakiler ikamet ettikleri konutun sahibi değillerdir. Konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimseler kiracılardır.
• İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz cephesini oluştururlar. Yeni konutların üretimini yapan firmalardır. İnşaat firmaları özel sektörün sahip olduğu firmalar olabilidiği gibi kamusal teşebbüsler de olabilmektedir.

• Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Ülkemizde konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan oluşmaktadır. Bununla birlikte başka ülkelerde bankaların dışında konut piyasasına kredi sağlayan kurumlar da mevcuttur.

Konut fiyatlarındaki değişimin konut talebini ne kadar etkileyeceği ise konut talebinin fiyat esnekliğine bağlıdır. Konut talebinin fiyat esnekliği veya kısaca talep esnekliği konut fiyatlarındaki yüzde değişimin konut talebindeki yüzde değişime oranıdır.

Konut talep esnekliği konut talebinin fiyata olan duyarlılığının bir ölçüsüdür. Konut talebi ile fiyat arasındaki negatif ilişki nedeniyle bu esneklik her zaman negatif olacaktır.

Gelirin konut talebi üzerindeki etkisi incelenirken cari gelir yerine reel gelire bakmak daha sağlıklıdır. Yıllık enflasyon oranlarının çok düşük ülkelerde bu ayrım çok fazla önem taşımaz. Çünkü reel ve cari gelir arasındaki fark çok azdır.

Toplam reel gelirdeki belli bir miktar artışın konut hizmetleri talebinde ne kadar bir artışa yol açacağı konut talebinin gelir esnekliğine bağlıdır. Gelir esnekliği talebin gelirdeki değişimlere karşı duyarlılığının bir ölçüsüdür. Konut talebinin gelir esnekliği konut fiyatı ve talebi etkileyen diğer faktörler sabit iken gelirde meydana gelecek bir değişimin konut talebini oran olarak ne kadar değiştireceğini gösterir. Dolayısıyla konut talebindeki yüzde değişimin gelirdeki yüzde değişime oranı olarak ifade edilir.

Konut sahipliğinin maliyetlerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
• Kredi ve faiz ödemeleri
• Alım-satım işlem maliyetleri
• Konut vergisi
• Konut sigortası
• Ev araç ve giderleri
• Tamir ve bakım maliyetleri
• Elektrik, gaz, su vb. giderler
• Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz. Yeni konut üretimi belirli bir süreden önce tamamlanamaz. Aynı şekilde mevcut konutların yıkılması veya başka amaçlar için kullanılmak üzere dönüştürülmesi belirli bir zaman almaktadır. Dolayısıyla kısa zamanda mevcut konut sayısını artırmak veya azaltmak teknik olarak mümkün değildir.

Sürekli konut üretiminin gerçekleşmesi için kârlılığın yanında konut üretimi için gerekli üretim faktörlerinin yeterli miktarda olması gerekir. Konut üretimi için gerekli üretim faktörleri arsa, inşaat malzemesi, sermaye ve emektir.

Konut arz esnekliği sıfırdan büyük olacaktır. Bu esneklik 0 ve 1 arasındaysa konut arzının inelastik olduğunu, birden büyük ise konut arzının esnek olduğunu gösterir. Konut arz esnekliği 1 ise konut arzı birim esnektir.

Finansal piyasaların yeterince gelişmiş olmadığı ekonomilerde kredi olanakları gelişmiş finansal piyasalara sahip
ekonomilere göre daha az olacaktır. Kredi olanaklarının azlığı konut üreticilerinin yeni konut projeleri için finansman imkânı bulmalarını zorlaştırır. Bu nedenle konut yatırımlarındaki artış daha yavaş olacaktır. Diğer bir ifade ile finansman problemlerinin bulunduğu ekonomilerde konut arz esnekliği nispeten daha az esnek olacaktır.

Devletin konut piyasalarına müdahalelerinin çeşitli amaçları olabilir. Bunları üç temel gruba ayırabiliriz. Birincisi piyasanın etkin çalışmadığına karar verilip kaynakların etkin dağılımını sağlamak amacıdır. İkinci gruptaki nedenler ekonomideki servetin veya gelirin dağılımını daha iyileştirmek amacı ile ilgilidir. Üçüncü gruptaki nedenler ise politik veya sosyal nedenlerdir.

Kira kontrolleri birçok değişik şekilde uygulanabilmektedir. Bunlardan en fazla bilineni katı kira kontrolü veya birinci nesil kira kontrolü adı verilen yöntemdir. Katı kira kontrolü kira artışlarının yasal olarak dondurulması şeklinde uygulanır.

Sübvansiyonlar talep cephesine uygulanabildiği gibi arz cephesine de uygulanabilmektedir. Talep cephesine, yani hanehalklarına yapılacak sübvansiyonlar konut talebini artıracağı için konut piyasasındaki fiyatları artıracaktadır. Buna karşılık konut üreticilerine yapılacak sübvansiyonlar konut fiyatlarını aşağı çekecektir.

Devletin konut üretmesi konut piyasasında konut üreticilerine yapılan sübvansiyonlar ile aynı etkiyi yaratacaktır. Artan toplam konut arzı konut fiyatlarını düşürecektir. Devletin büyük ölçekte konut üretimi yapması özel sektör firmaları için bir takım dışsallıklar meydana getirebilir. Örneğin devletin konut üretiminde kullanılan arsa, ham madde ve emek piyasalarına alıcı olarak girmesi bu girdilerin fiyatlarını yükseltebilir. Bu durumda artan inşaat maliyetleri özel sektör firmalarının üretimini azaltacaktır. Bu etkiye iktisatçılar dışlama etkisi adını vermektedir.

Herhangi bir konutun fiyatını öngörebilmek için hedonik fiyat modeli adı verilen bir yöntemi kullanabiliriz. Hedonik fiyat modelinin amacı konutların özelliklerinden yola çıkarak ortalama olarak piyasa değerlerini tahmin etmektir. Hedonik fiyat modeli istatistiksel bir modeldir ve temel varsayımı konutun fiyatını konutun sahip olduğu özellikler tarafından belirlendiğidir.

Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, -işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.
• Bölgedeki okulların kalitesi (+)
• Bölgedeki suç oranları (-)
• Emlak vergisi oranı (-)

• Bölgedeki ortalama gelir düzeyi (+)
• Bölgedeki ortalama konut büyüklüğü (+)
• Bölgedeki hava kirliliği (-)
• Park alanlarına uzaklık (-)
• Endüstriyel gürültü (-)
• Trafik yoğunluğu (-)
• Sel bölgesi olması (-)
• İstihdam alanlarına uzaklık (-)
• Hava alanına uzaklık (-)
• Mahalledeki evlerin kalitesi(+)
• Toplu taşımaya uzaklık (-)
• İbadet yerlerine uzaklık (-)
• Bölgedeki konut fiyatlarındaki yükseliş (+)

2008 yılında baş gösteren küresel finans krizi Amerikan konut piyasasında başlamıştır. Krizi ateşleyen olay Amerikan konut piyasasında balon adını verdiğimiz ve sürekli spekülatif fiyat artışlarını ifade eden eğilimin tersine dönmesi ve konut fiyatlarının düşmeye başlaması olmuştur.