Eşya hukuku eşyalar (nesneler) dünyasında kişilerin (öznelerin) ilişkilerinin bir kesitini düzenleyen kurallar bütününü inceler.Bu dünyadaki ilişkilerin diğer kesiti kamu hukuku tarafından kamu malları çerçevesinde inceleme konusu yapılmaktadır. Bu anlamda, eşya hukuku, özel hukuk hükümlerine tâbi bir eşya üzerindeki fiiliî ve hukuksal egemenlikleri ve bunlar dolayısıyla kurulan ilişkileri konu edinmektedir.

Aynî hak bir eşya üzerinde kurulan, sahibine o eşya üzerinde doğrudan egemenlik ve üçüncü kişilere (herkese) karşı ileri sürme yetkileri veren ve hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içerisinde kullanılabilen tekelci, mutlak ve malvarlıksal bir haktır. Bu tanıma göre aynî hak üzerinde kurulduğu bir eşya, doğrudan egemenlik yetkileri ve herkese karşı ileri sürülebilirlik öğelerini içeren bir hak ve hukuk düzenince çizilen sınırlara uyma zorunluluğu içeriğiyle de bir yükümdür.

Aynî hak, sahibine, konusu olan eşya üzerinde doğrudan, aracısız egemenlik yetkileri sağlar. Bu açıdan, aynî hak, hak sahibinin cismanî bir şey üzerindeki hukuksal iktidarıdır. Öte yandan aynî hak, sahibine, eşya üzerinde sahibi olduğu doğrudan egemenlik yetkilerini üçüncü kişilerin müdahalelerinden uzak tutmasını sağlamak amacıyla tanınan koruyucu yetkiler vermektedir.

a. Doğrudan egemenlik yetkileri, aynî hak sahibinin hakkın konusu olan eşya üzerinde aracısız, tekelci ve böylelikle müdahalesiz kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileridir.

aa. Kullanma yetkisi (usus), aynî hak konusu eşyayı başkalarının aracılığı veya müdahalesi olmaksızın hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içerisinde kullanabilmeyi ifade eder. Elbiseyi giyme, kalemle yazma, evinde yaşama gibi. Aynî hak sahibi, bu yetkisini esas itibariyle bizzat kullanır. Fakat, onun, bu yetkisini başkaları aracılığıyla kullanması (şeyi kullandırması) da mümkündür. Malikin aynî hak konusu evi ailesinin üyeleriyle birlikte kullanması gibi.

bb. Yararlanma yetkisi (fructus), eşyanın sağladı"ı yararları toplama yetkisidir. Aynî hakkın konusu olan eşyanın verebildiği, ondan elde edilebilir ne türden yarar varsa bu yararların tümü aynî hak sahibinin yararlanma yetkisinin kapsamına girer. Bu yararlar doğal ürünler (semereler) olarak adlandırılan süt, yün, meyve olabileceği gibi, bunlara benzer sayılan taş, kum, gibi diğer verimler de olabilir. Ayrıca bir eşyadan kira, faiz, kâr gibi elde edilmesi mümkün hukuksal ürünler de yarar kavramına dahildir. Aynî hak sahibi, yararlanma yetkisini de bizzat ya da başkaları aracılığıyla kullanabilir. Örneğin malik evini kiraya verirse, kullanma yetkisi sağladığı kiracıdan kira parası elde ederek bizzat yarar sağlamış olur. Fakat, malik eşyada üçüncü bir kişiye intifa hakkı tanırsa, bu kez eşyadan yararlanma yetkisini intifa hakkı sahibine bırakmış olur.

cc. Tasarruf yetkisi (abusus), aynî hakkın hukuksal yazgısını tayin etme yetkisidir. Diğer bir deyişle aynî hakkı malvarlığından çıkartma veya içeriğini sınırlama yetkisidir. Tasarruf yetkisi eşyayı terk (çöpe atma) veya tahrip etme ya da tüketme gibi fiilî tasarruf; aynî hakkı devretme veya sınırlı aynî hak konusu yapma (irtifak, taşınmaz yükü ve rehin) gibi hukuksal tasarruf yetkileri olarak ayrıma tâbi tutulabilmektedir. Böylelikle, aynî hak, bir ivaz karşılığında devredilmişse paraya çevirme suretiyle sahibi tarafından tasarrufa konu edilmiş olmaktadır. Kural olarak tasarruf yetkisi tam aynî hak olan mülkiyetin içeriğinde yer almaktadır. Dolayısıyla tasarruf yetkisi asıl olarak malike aittir. Bununla birlikte malik bu yetkiyi de üçüncü kişilere verebilir. Malik tasarruf için bir başkasına temsil yetkisi verebilir. Kanunla hüküm altına alınan kimi durumlarda ise malik tarafından temsil yetkisi verilmemiş olsa bile tasarruf yetkisinin malik dışında bir başka kişiye ait olmasına imkân tanınmıştır. Örneğin intifa hakkının özellikli kimi görünümlerinde söz gelişi tüketilebilen eşyada intifada, intifa hakkı sahibine tasarruf yetkisi kazandırılmış olur. Keza, rehin hakkı ile de hak sahibi paraya çevir(t)me yetkisi görünümlü bir tasarruf yetkisiyle donanmış olur.

b. Koruyucu yetkiler, fiilî koruma yetkileri ile hukuksal koruma yetkileri olarak ikili bir sınıflandırmaya tâbi tutulabilir. Fiilî koruma yetkileri esas olarak zilyetliğe bağlı koruma olanaklarını ifade etmektedir. Bunlar, saldırılara kuvvet kullanarak karşı koyma ya da zilyetlik davalarına ya da hak karinelerine dayanan taşınır davasına başvurma olanaklarıdır. Buna karşılık hukuksal koruma yetkileri, aynî hakka dayanarak ileri sürülebilen aynî taleplerle istihkak davası ve elatmanın önlenmesi davası açma olanaklarını ifade etmektedir.

Hukuksal anlamda eşya, üzerinde egemenlik kurulabilir, tedavüle (alışverişe) elverişli, kişisel olmayan, sınırları belirli maddî (cismanî) bir varlığı olan nesnelere denilmektedir. Fizik dünyada ve doğa bilimlerinde hemen her cisme, örneğin atomun parçalarına bile eşya (madde) denilmekteyken, bunlar her zaman hukuksal anlamda eşya sayılmazlar. Bu itibarla, hukuksal eşya kavramı ve kapsamı hukuk siyasetince belirlenir. Hukuksal anlamda eşya kavramı, belirli olma, kişi dışı olma, üzerinde egemenlik kurulabilme, maddî varlığı olma, devredilebilme öğelerinden oluşmaktadır.

Malvarlığı, bir kimsenin parayla ölçülebilir hak ve borçlarından oluşan tümlüğe denir. Malvarlığı içerisinde taşınırlar, taşınmazlar ve haklar yer alır.

Aynî haklara egemen olan ilkeler şunlardır: Mutlaklık, sınırlı sayı ve tipe bağlılık, açıklık (aleniyet), kamu güveninin korunması, belirlilik, sebebe bağlılık, aynî hakların hak düşümü süresine ve hak kaybettirici zamanaşımına bağlı olmaması. 

Aynî hakkın mutlak hak niteliği, hak sahibine, eşya üzerinde aracısız ve tek başına doğrudan egemenliği dışa (müdahalelere) karşı koruma yetkisi sağlar. Buna göre, aynî hak sahibi, hakta aracısız ve tek başına tasarruf etme ve hakkın konusu eşyayı tek başına kullanma ya da yararlanma içerikli olumlu yetkilerini koruyan, başkalarına eşyada kullanma ve yararlanmayı yasaklama içerikli olumsuz yetkilere de sahiptir (MK 683). Mutlaklık ilkesi, aynî hakkın sahibine bırakılan tekelci (inhisarî) yetkilerin işaretini vermektedir. Bunlar, aynî hakkın sahibinin tekeline bırakılan, sadece aynî hak sahibinin kullanımına özgülenmiş olan yetkilerdir. Bu cümleden olarak, aynî hak, sahibine tecavüzlere veya izinsiz tasarruflara karşı koruma ya da sınırlı aynî hak sahiplerine halefiyet yoluyla veyahut da cebri icrada ayrıcalık ve öncelik yoluyla koruma sağlar. Mutlaklık, bütün ilkelerin türediği temel ilkedir.

Mademki, aynî haklar mutlaktır ve herkes bu haklara saygılı olmalıdır; o halde, herkes aynî hakkı hiçbir kuşkuya yer vermeyecek denli açıklıkla tanıyabilmeli, teşhis edebilmelidir. Bu da, ilk elde aynî haklarda sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi ile sağlanmaktadır. Buna göre, aynî haklar, yalnız yasayla düzenlenmiş olan sayıda ve yasada öngörülen içerikte olabilir. Nitekim aynî haklar tam aynî hak olan mülkiyet ile irtifak, taşınmaz yükü ve rehin gibi alt türleri olan sınırlı aynî haklardan ibarettir. 

Aynî hak herkese karşı ileri sürülebildiği ve herkes tarafından da ihlâl edilebildiği için, aynî hakkın varlığının ve hak sahibinin kim olduğunun bilinmesi gerekir. Bu ise, aynî hakların dışa karşı kolayca tanınabilecek biçimde yansımasını, herkesçe bilinebilecek olmasını ve hak sahiplerinde ortaya çıkan değişikliklerin herkes önünde açıkça yapılmasını zorunlu kılar. Buna aynî haklarda açıklık (aleniyet) ilkesi denilmektedir. Aynî haklarda açıklığı, taşınmazlarda tapu sicili, taşınırlarda ise zilyetlik sağlamaktadır.

Kamu korunması ilkesi ile zilyetlik ve tapu sicilinin sağladığı açıklığın bir sonucu olarak meydana gelen ve gerçek hak durumunu yansıtmayan bir görüntüye iyiniyetle güvenerek bir aynî hak kazanmak için gereken koşullara uyan bir kişinin elde etmeyi beklediği aynî hakkı kazanmış kabul edilmesi anlatılmaktadır. Böylelikle, gerçekte hak sahibi olmayan, fakat öyle görünen bir kişiden (örneğin kiracıdan) sahibinin elinden rızasıyla çıkmış olan bir taşınırda iyiniyetle mülkiyeti kazanmak mümkün ve hukuken koruma sağlanan bir durumdur. Hemen çoğu durumda kamu güveninin korunmasını sağlayan, tasarruf yetkisi yokluğunu bilmemeye ya da bilmesi gerekmemeye dayandırılan iyiniyettir. Bu yüzden buna iyiniyetin korunması ilkesi de denilmektedir.

Herkese karşı ileri sürülebilen aynî hakkın herkes için tanınabilir, anlaşılabilir olması gereği, konusu bakımından da belirlilik ilkesinde anlam kazanmaktadır. Bu itibarla belirlilik ilkesi, üzerinde aynî hak bulunan konunun, yani eşyanın belirli, diğer eşyalardan ayırt edilmiş olmasını deyimlemektedir. Bunun sonucu olarak, her aynî hakkın bir konusu bulunur; bir aynî hak, birden çok eşya üzerinde kurulmaz. Örneğin, bakkaldaki bir bulgur çuvalı içerisinden iki kg. bulgur satın almış isek, mülkiyet henüz devredilmemişse, çuvaldaki bulgurlar üzerinde herhangi bir aynî hak (mülkiyet hakkı) ileri sürülemez. Tüm çuvalın satışı üzerine anlaşma yapılmış olsa da böyledir. Bunun mülkiyetimize geçmesi için tartılıp (ölçülüp), bizim için paket edilmesi gerekir.

Aynî hakların kazanılmasında sebebe bağlılık ilkesinden de söz edilmelidir. Bu ilke aynî hakların kazanılmasında bir sebebin varlığı ve var olan sebebin de geçerli olmasını ifade etmektedir. Aynî hakkın kazanıldığı tüm hallerde kazananın bunun sebebini göstermesi gereğini ifade etmekle birlikte, ilke asıl aynî hakkın fer’i olarak, devren ya da tesisen kazanılması sırasında önemli sonuçlar doğurmaktadır. Bu sonuçları şöylece sıralamak mümkündür: Kazandırıcı işlemin sebebini oluşturan bir borçlandırıcı işlemin yokluğu veya geçersizliği halinde aynî hakkın devri de geçerlilik kazanmaz (MK 1025). Bu yüzden aynî hak devredenin malvarlığında kalmakta devam eder. Eğer geçersiz işlem dolayısıyla eşyanın zilyetliği karşı tarafa geçirilmişse, devredenin eşyanın kendisine geri verilmesinin sağlayıcı aynî talep hakkı olarak istihkak davası (rei vindicatio) (MK 683) açması söz konusu olur. Bu davanın özelliği zamanaşımına uğramamasıdır.

Aynî hakların hak düşümü süresine ve hak kaybettirici zamanaşımına bağlı olmaması da bir ilkedir. Gerçekten de, aynî haklar, uzun süre kullanılmamakla zayıflamaz ya da ortadan kalkmaz. Böylelikle, çok genel olarak denebilir ki, bir kişinin nerede olduğunu bilmediği bir yerde kaybettiği bir eşyasını yıllarca sonra bulduğu yerde ele geçirmesi mümkündür. Bu suretle, kaybettiği eşyadaki fiilen egemenliğine yeniden kavuşmuş olan bu kişi, hiç kaybetmediği mülkiyetini aralıksız sürdürmüş sayılmaktadır.

Zilyetlik, sözlük anlamı ile bir şeyi elinde bulundurmak, tutmak demektir. Hukuksal anlamda zilyetlik ise, öğretide benimsenen şu tanımla bir parça olsun anlaşılır kılınabilir: “Bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde fiilî egemenliği elde etme ve elden kaçırmama yönündeki iradeye dayanarak sürdürülen kişi ile eşya arasındaki ilişkidir.”

Doğrudan zilyetlik, bir kimsenin, fiziksel egemenliği bizzat, herhangi bir aracı olmadan ve eşya üzerinde doğrudan kullanmasına denmektedir. Buna karşılık, egemenlik, bizzat değil, başkası aracılığıyla; yani, o kimsenin kendisi tarafından değil, araya giren başka bir kişi tarafından kullanılmaktaysa dolaylı zilyetlik ortaya çıkar. Bu ayırım için, fiziksel egemenliğin kimde olduğu önemlidir. Kim eşya üzerinde bizzat, doğrudan egemenlik kullanmakta ise, o, doğrudan zilyet; diğer tüm zilyetler ise dolaylı zilyettir.

Zilyetliği kazanma yolları şunlardır: Zilyetliğin aslen kazanılması, zilyetliğin devran kazanılması, zilyetliğin miras yoluyla kazanılması, zilyetliğin tesisen kazanılması. 

Bir zilyedin, eşyada bir aynî hak ya da kişisel hak tanımak suretiyle başkasına fer’i zilyetlik sağladığı durumlarda, yeni bir zilyetlik kurulmuş olur. Bu zilyetliğin tesisen kazanılmasıdır. Önceki zilyedin dolaysız zilyetliğini koruyarak, şeyde başkasına da aynı nitelikte dolaysız zilyetlik vermesi (birlikte zilyetlik hallerinde olduğu gibi) ya da kendisinin zilyetliği dolaylı zilyetliğe dönüşürken başkasına dolaysız zilyetlik tanıması (irtifak haklarında olduğu gibi) zilyetliğin tesisen kazanılmasını ifade etmektedir.

Zilyetliğin geri verilmesi davası, sadece taşınırlar için öngörülmüş olan ve fiilî durumu korumayı amaçlayan bir davadır. Dava ancak zilyetliğe gasp yoluyla son verilmiş olması halinde açılabilir. Dava zilyetliğine haksız olarak son verilmiş olan önceki dolaylı ya da dolaysız zilyet tarafından açılabilir. Demek ki davacı, önceki zilyet olduğunu ve eşyadaki zilyetliğine haksız olarak son verilmiş olduğunu kanıtlamalıdır. Ayrıca dava gasp edene ya da külli haleflerine karşı açılmış olmalıdır. Gasp edilmiş olan eşyada sonradan zilyetlik kazanmış olan üçüncü kişiye karşı bu dava açılamaz. Dava, gasp fiilinin ve failin öğrenildiği tarihten itibaren iki ay ve olaydan itibaren en çok bir yıl içinde açılmalıdır Bu süreler hak düşümü süreleridir. Davalının, eşyayı iade etmesini engelleyecek üstün hak iddiası kural olarak dinlenmez. Fakat, davalı, eşyada üstün hakkı bulunduğunu derhal kanıtlarsa, bu dikkate alınır ve dava reddedilir. Davalının kusurlu olması şart değildir; fakat davacı tazminat istiyorsa, TBK 49 uyarınca davalının kusurunu ispatlamalıdır.

Saldırıyı savma davası, hem taşınır hem de taşınmaz zilyetliğine yönelik saldırılara karşı koruma olanağı sağlamaktadır. Bu dava, zilyetliğe son verilmeden zilyedin zilyetlikten doğan yetkilerini kullanmasının engellenmesi hallerinde açılabilir. Davada, saldırı devam etmekte ise, saldırının sona erdirilmesi veya saldırının başlaması kuvvetle muhtemelse önlenmesi istenebilir. Bunların yanında koşulları gerçekleşmişse tazminat isteminde bulunulması da mümkündür. Bunun için, (1) Haksız bir saldırı olmalı, (2) davayı haksız bir saldırıya uğrayan zilyet açmış olmalı, (3) dava, doğrudan saldırıda bulunana karşı açılmış olmalı ve (4) saldırı fiilinin ve failin öğrenildiği tarihten itibaren iki aylık ve olaydan itibaren en çok bir yıllık hak düşümü süresi içinde açılmış olmalıdır. Bu davada üstün hak iddiası hiçbir şekilde dikkate alınmaz. Davalının kusuru aranmaz; fakat, davacı tazminat istiyorsa davalının kusurunu ispatlamalıdır.

Hak karineleri, zilyetlik dediğimiz fiilî durumun arkasında aslında bir hakkın bulunabileceği dü!üncesine dayanmaktadır. Hukukumuzda mülkiyet karinesi, sınırlı aynî hak karinesi ve kişisel hak karinesi olmak üzere üç tür hak karinesi bulunmaktadır. Böylelikle, mülkiyet karinesi gereğince, bir taşınırın zilyedi onun maliki sayılmakta (MK 985); zilyet, mülkiyeti değil de, o taşınırda bir sınırlı aynî hakkı bulunduğunu ileri sürmekteyse sınırlı aynî hak karinesi ya da kişisel bir hakkı bulunduğunu ileri sürmekteyse kişisel hak karinesi geçerli olmaktadır.Hak karineleri kabul edilmeseydi, gündelik ya!amda girişilen milyonlarca işlemde zilyedin hak sahibi olup olmadığının da araştırılması gerekirdi. Fakat bu alış veriş yaşamının hızını düşürür, katlanılmaz külfetler yüklerdi. Bu yüzden, hukuk, bir taşınırla ilgili alış veriş yapan kişilere kolaylık yaratmak için, o taşınırı elinde bulunduranın aynı zamanda bunda hak sahibi olduğunu kabul ederek hareket etmelerini –bu, gerçeğe uymasa da– hukuka uygun saymaktadır.

İyiniyet, bir hakkın doğumuna engel olan bir durumun olaydaki varlığı veya gerekli unsurlardan birinin yokluğu hakkındaki mazur görülebilir bir bilgisizlik veya yanlış bilgidir.

Taşınmazların fiziksel (jeolojik) ve hukuksal durumlarını göstermek amacıyla Devlet tarafından ve onun sorumluluğu altında tutulan kütük, defter ve belge gibi öğelerden oluşan tümlüğe tapu sicili denir.

Tapu siciline egemen olan ilkeler şunlardır: Aynî kayıt ilkesi, tescil ilkesi, tescilin sebebe bağlılığı ilkesi, açıklık ilkesi, kamu güvenin korunması ilkesi, aynî hakların sırasını gösterme, devletin sorumluluğu ilkesi. 

Kayıt, kadastro gören bir taşınmaza ilişkin olarak kütükte yapılan ilk işlemdir. Kayıt sonucunda, o taşınmaz için, kütükte kayıtlı diğer taşınmazlardan en sonuncusunun sıra numarasını takip eden ilk temiz sayfa açılır. Ülkemizde kadastro çalışmaları devam etmekte olup, henüz kadastro görmemi! yerlerdeki taşınmazlar ise, tapu kayıt (zabıt) defterleri denilen kütükler üzerinde işlem görmektedir.

Tapu kütüğünde aynî haklara ilişkin olarak yapılan işlem tescildir. Bir aynî hakkın devrinde, tesisinde, içeriğinin değiştirilmesinde ya da sona erdirilmesinde tescil işlemi yapılır. Dar ve teknik anlamda tescil, bir aynî hakkın devri ya da tesisi için yapılan işlemdir. Fakat aynî hakkın içeriğinde değişiklik yapmak istendiğinde yapılan tescile değiştirme (tadil), aynî hakkın sona erdirilmesi amacıyla yapılan tescile ise, terkin (silme) adı verilmektedir. Bu ayrıma rağmen, özel düzenlemeler bir yana bırakılacak olursa, tümü de dar ve teknik anlamdaki tescilin hükümlerine tâbidir.

Bir hakkın tescili için gereken koşulları henüz taşımadığı, fakat herhangi bir işlem görmemesi, böylelikle de tapu sicilinde gösterilmemesi halinde hak kaybına yol açma tehlikesinin bulunması hallerine özgü olarak, bu tehlikeleri önleyici nitelikte öngörülmüş bir işlemdir. Bu çerçevede, MK 1011’e göre iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerin sonradan tamamlanması söz konusu olduğunda geçici tescilin şerhi istenebilir.

Beyan, taşınmazları ilgilendiren bazı hukukî ve fiilî ilişkilerin herkes tarafından bilinmesini sağlama amacıyla kütüğün beyanlar kısmına yapılan bir tapu sicili i!lemidir. Beyanlar, taşınmaz malikinin veya resmî bir makamın yazılı istemi üzerine yapılır.