EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME Dersi GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN ÇÖZÜMLÜ ÖRNEKLER soru cevapları:

Toplam 20 Soru & Cevap
PAYLAŞ:

#1

SORU:

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri nelerdir?


CEVAP:

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri; Satışların karşılaştırılması yöntemi, maliyet yöntemi, gelir yöntemidir.


#2

SORU:

Seçilecek değerleme yöntemi hangi unsurlara bağlıdır?


CEVAP:

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.


#3

SORU:

Konut bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini nasıl belirlenir?


CEVAP:

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır. Emsal satışlara göre ortalama birim değer (1 m² değer) hesaplanır. Bulunan ortalama birim değer ile sözkonusu arsanın toplam inşaat alanı
çarpılır.


#4

SORU:

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi nasıl formüle edilir?


CEVAP:

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa – Yıpranma)
Gayrimenkul Maliyet Değeri= Arsa Değeri + Dolaylı ve Dolaysız Maliyetler – Binanın Yıpranma
Payı (Birikmiş Amortismanlar) +/- Düzeltmeler
Yapı maliyet değeri= Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)
Yıpranma= Yapı yaşı/ Yapı ömrü
Toplam maliyet değeri= Arsa değeri + Yapı maliyet değeri


#5

SORU:

Gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngören yasa hangileridir?


CEVAP:

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.


#6

SORU:

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken izlenecek aşamalar nelerdir?


CEVAP:

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken;

• Varlıkların ve yükümlülüklerin ayrımı yapılır, unsurlar tanımlanır (gelirler, yatırımlar,
amortismanlar, vergiler, işletme sermayesi, diğer varlıklardaki artışlar/azalışlar)
• Geçmiş yıllar nakit akımları incelenir,
• Nakit akımlarını etkileyen kalemlerin tahmini yapılır,
• Genel varsayımlar ve çeşitli senaryoların (iyimser, kötümser ve normal) varsayımları belirlenir,
• Nakit akımları tahmin edilir,
• İskonto oranı tahmin edilir,
• Artık değer bulunur,
• İndirgenmiş nakit akımları ile kullanılmayan fazla arsa, arazi ve stokların değeri toplanır, bu
toplamdan borçların bugünkü değeri çıkarılarak işletme değerine ulaşılır,
• Sonuçlar analiz edilir.


#7

SORU:

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan değer formülü nasıl bulunur?


CEVAP:

Değer = Yıllık Net işletme Geliri/ Kapitalizasyon Oranı


#8

SORU:

Direkt kapitalizasyon yönteminde kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır?


CEVAP:

Kapitalizasyon Oranı = Yıllık net işletme geliri/değer


#9

SORU:

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise arsa net geliri nedir?


CEVAP:

Arsa Net Geliri= ?36.000 x 0.10=?3.600

Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı


#10

SORU:

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  geliri nedir?


CEVAP:

Yapı Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri

Yapı Geliri= 24.000-3.600 = ?20.400


#11

SORU:

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  değeri nedir?


CEVAP:

Yapı Değeri = Yapı net geliri / Yapı kapitalizasyon oranı

Yapı Değeri = 20.400/0.12 = ?170.000


#12

SORU:

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapılı gayrimenkulün  değeri nedir?


CEVAP:

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= 36.000 + 170000= ?206.000


#13

SORU:

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise yapılı gayrimenkulün kapitalizasyon oranı nedir?


CEVAP:

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir/ Değer

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = 24.000/206.000 = 0,1165=%11,65


#14

SORU:

Net Faaliyet Gelirini tanımlayınız?


CEVAP:

Net Faaliyet Geliri: Bir gayrimenkulün efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.


#15

SORU:

Net bugünkü değer nedir?


CEVAP:

Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.


#16

SORU:

2 yıl süresince yıllık ?120.000 net gelir getirmesi ve 2. yıl sonunda ?220.000’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık %30 getiri sağlanabilmesi gayrimenkulün yatırım değeri kaç ? olmalıdır?


CEVAP:

Yatırım değeri = (120000/1.3) + ((340000/(1.3)^2) = 293.491


#17

SORU:

Gelir yönteminde, net bugünkü değer neyin göstergesidir?


CEVAP:

Gelir yönteminde, net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.


#18

SORU:

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı nedir?


CEVAP:

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı, doğru yöntemin seçimidir.


#19

SORU:

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini hangi kurum yapmaktadır?


CEVAP:

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini Sermaye Piyasası Kurumu yapmaktadır.


#20

SORU:

Efektif brüt gelir nasıl elde edilmektedir?


CEVAP:

Efektif brüt gelir, toplam brüt gelirden boşluk ve kira kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.