EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME Dersi GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN ÇÖZÜMLÜ ÖRNEKLER soru cevapları:
Toplam 20 Soru & Cevap#1
SORU:
Normlaştırılmış değerleme yöntemleri nelerdir?
CEVAP:
Normlaştırılmış değerleme yöntemleri; Satışların karşılaştırılması yöntemi, maliyet yöntemi, gelir yöntemidir.
#2
SORU:
Seçilecek değerleme yöntemi hangi unsurlara bağlıdır?
CEVAP:
Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.
#3
SORU:
Konut bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini nasıl belirlenir?
CEVAP:
Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır. Emsal satışlara göre ortalama birim değer (1 m² değer) hesaplanır. Bulunan ortalama birim değer ile sözkonusu arsanın toplam inşaat alanı
çarpılır.
#4
SORU:
Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi nasıl formüle edilir?
CEVAP:
Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa – Yıpranma)
Gayrimenkul Maliyet Değeri= Arsa Değeri + Dolaylı ve Dolaysız Maliyetler – Binanın Yıpranma
Payı (Birikmiş Amortismanlar) +/- Düzeltmeler
Yapı maliyet değeri= Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)
Yıpranma= Yapı yaşı/ Yapı ömrü
Toplam maliyet değeri= Arsa değeri + Yapı maliyet değeri
#5
SORU:
Gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngören yasa hangileridir?
CEVAP:
Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.
#6
SORU:
Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken izlenecek aşamalar nelerdir?
CEVAP:
Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken;
• Varlıkların ve yükümlülüklerin ayrımı yapılır, unsurlar tanımlanır (gelirler, yatırımlar,
amortismanlar, vergiler, işletme sermayesi, diğer varlıklardaki artışlar/azalışlar)
• Geçmiş yıllar nakit akımları incelenir,
• Nakit akımlarını etkileyen kalemlerin tahmini yapılır,
• Genel varsayımlar ve çeşitli senaryoların (iyimser, kötümser ve normal) varsayımları belirlenir,
• Nakit akımları tahmin edilir,
• İskonto oranı tahmin edilir,
• Artık değer bulunur,
• İndirgenmiş nakit akımları ile kullanılmayan fazla arsa, arazi ve stokların değeri toplanır, bu
toplamdan borçların bugünkü değeri çıkarılarak işletme değerine ulaşılır,
• Sonuçlar analiz edilir.
#7
SORU:
Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan değer formülü nasıl bulunur?
CEVAP:
Değer = Yıllık Net işletme Geliri/ Kapitalizasyon Oranı
#8
SORU:
Direkt kapitalizasyon yönteminde kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır?
CEVAP:
Kapitalizasyon Oranı = Yıllık net işletme geliri/değer
#9
SORU:
Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise arsa net geliri nedir?
CEVAP:
Arsa Net Geliri= ?36.000 x 0.10=?3.600
Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı
#10
SORU:
Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı geliri nedir?
CEVAP:
Yapı Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri
Yapı Geliri= 24.000-3.600 = ?20.400
#11
SORU:
Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı değeri nedir?
CEVAP:
Yapı Değeri = Yapı net geliri / Yapı kapitalizasyon oranı
Yapı Değeri = 20.400/0.12 = ?170.000
#12
SORU:
Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapılı gayrimenkulün değeri nedir?
CEVAP:
Yapılı Gayrimenkulün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri
Yapılı Gayrimenkulün Değeri= 36.000 + 170000= ?206.000
#13
SORU:
Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise yapılı gayrimenkulün kapitalizasyon oranı nedir?
CEVAP:
Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir/ Değer
Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = 24.000/206.000 = 0,1165=%11,65
#14
SORU:
Net Faaliyet Gelirini tanımlayınız?
CEVAP:
Net Faaliyet Geliri: Bir gayrimenkulün efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.
#15
SORU:
Net bugünkü değer nedir?
CEVAP:
Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.
#16
SORU:
2 yıl süresince yıllık ?120.000 net gelir getirmesi ve 2. yıl sonunda ?220.000’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık %30 getiri sağlanabilmesi gayrimenkulün yatırım değeri kaç ? olmalıdır?
CEVAP:
Yatırım değeri = (120000/1.3) + ((340000/(1.3)^2) = 293.491
#17
SORU:
Gelir yönteminde, net bugünkü değer neyin göstergesidir?
CEVAP:
Gelir yönteminde, net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.
#18
SORU:
Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı nedir?
CEVAP:
Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı, doğru yöntemin seçimidir.
#19
SORU:
Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini hangi kurum yapmaktadır?
CEVAP:
Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini Sermaye Piyasası Kurumu yapmaktadır.
#20
SORU:
Efektif brüt gelir nasıl elde edilmektedir?
CEVAP:
Efektif brüt gelir, toplam brüt gelirden boşluk ve kira kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.