Değer artışı kazancı sağlama ve kira geliri elde etme amacıyla gayrimenkule yatırım sağlanmaktadır.

Gayrimenkulün sözlük anlamı taşınmaz demektir. Bir varlığın taşınamaz bir nitelikte olması, diğer bir deyişle bir yerden bir yere taşınmasının söz konusu
olmaması, sabit durumunda olması halinde gayrimenkul olarak değerlendirilebilir. Gayrimenkul, fiziksel bir yapı olarak arazi ve bu arazinin üstüne yapılan yapılardır. Bu anlamda bina, arsa, araziler bu anlamda taşınmaz, yani gayrimenkul olarak sayılabilir. Elektrik, su, ısıtma tesisatı
ve asansör gibi tüm sabit bina eklentileri de gayrimenkulün bir parçasıdır. Gayrimenkul ayrıca hem toprak üstü hem de toprak altı tüm eklentileri içerir.

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde Taşınmaz Mülkiyetini oluşturan unsurlar şöyle belirtilmiştir:
• Arazi,
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Vergi Usul Kanunu (VUK) madde 269’da Gayrimenkuller şöyle sıralanmıştır:
• Gayrimenkullerin mütemmim cüzleri ve teferruatı,
• Tesisat ve makineler,
• Gemiler ve diğer taşıtlar ve
• Gayri maddi haklar.

Türkiye Muhasebe Standartlarına (TMS) göre de gayrimenkuller sınıflandırmaya tabi tutulmuştur. Gayrimenkuller muhasebe açısından farklı
sınıflandırmalara ve dolayısıyla muhasebeleştirilmeleri de farklı olmaktadır. Bu sınıflandırmaya göre;
• Bir işletmenin esas faaliyet konusunu oluşturan, olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme aşamasında olan gayrimenkuller, TMS 2 Stoklar Standardına göre sınıflandırılır.
• İşletmenin normal iş akışı çerçevesinde kullandığı gayrimenkuller, işletme sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller olarak TMS 16 Maddi Duran Varlık Standardı’na göre sınıflandırılır.
• Bir işletme, bir inşaat sözleşmesine istinaden üçüncü kişiler adına inşa edilen veya geliştirilen gayrimenkuller TMS 11 İnşaat Sözleşmesi Standardı’na göre sınıflandırılır.
• İşletme tarafından maddi duran varlık statüsünde bulunan gayrimenkullerin satılmasına karar verilmiş ise bu gayrimenkuller TFRS 5 Satış Amacı ile Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler Standardı’na göre sınıflandırılır.
• Bir işletme gayrimenkulleri kira geliri ve/veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elde bulunduruluyorsa TMS 40 Yatırım Amaçlı
Gayrimenkuller Standardı’na göre sınıflandırılır.

TMS 16 Maddi Duran Varlıklar standardına göre
bir işletmenin faaliyetlerinde benzer özellik ve kullanıma
sahip varlıkların gruplandırılması bir maddi duran varlık
sınıfını oluşturur. Farklı sınıflara örnek olarak şunlar
sayılabilir:
• Arazi,
• Arazi ve binalar,
• Makinalar,
• Gemiler,
• Uçaklar,
• Motorlu taşıtlar,
• Mobilya ve demirbaşlar ve
• Ofis gereçleri.

Maddi duran varlıklar işletme faaliyetlerinde
kullanmak üzere edinilen ve tahmini yararlanma süresi bir
yıldan fazla olan fiziki varlık kalemlerinin ve bunlarla
ilgili birikmiş amortismanların izlendiği hesap grubudur.

Tekdüzen Muhasebe Sisteminde ise arsa, arazi ve
binalar Maddi Duran Varlıklar gurubunda kayıtlara
alınmaktadır.

Yatırımlar gelecekte elde edilmesi umulan bir
değer için bugünkü bir değerden vazgeçmek olarak
tanımlanmaktadır. Başka bir anlatımla daha fazla para
kazanmak amacıyla belirli bir tutar fonu bu işe
bağlamaktır.

İşletmeler ana faaliyetleriyle ilgili olarak stoklar,
maddi varlıklar, maddi olmayan varlıklar vb. sayılabilir.
İşletme ana faaliyetlerinden elde edeceği gelirler dışında diğer alanlardan da gelir elde amacıyla yatırımlar yapar. Yan faaliyetler olarak değerlendirilecek olan bu alanlardan faiz geliri, kira geliri, kar payı elde etme amacıyla
yatırımlar yapar.

İşletmenin yatırımdan amacı nispeten düzenli ve
sürekli kira geliri elde etmek ve/veya sermaye kazancı
elde etmektir.

Yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin örnekler
şöyle sıralanabilir:
• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede
satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı
elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar,
• Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş
arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından
kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya
normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya
karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye
kazancı elde etmek amacıyla elde tutulduğu
varsayılır.),
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama
işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde
tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet
kiralamasına konu edilen binalar,
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması
çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş
bir bina,
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
kullanılmak üzere inşa edilmekte veya
geliştirilmekte olan gayrimenkuller.

Aşağıdaki gayrimenkuller, yatırım amaçlı
gayrimenkul olarak değerlendirilmezler:
• Olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde
tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme
aşamasında olan gayrimenkuller. Örneğin,
sadece, yakın gelecekte elden çıkarılmak veya
geliştirilmek ve satılmak amacıyla edinilen
gayrimenkuller,
• Üçüncü kişiler adına inşa edilmekte veya
geliştirilmekte olan gayrimenkuller. Örneğin
inşaat sözleşmesine bağlı olarak bir başkası adına
yapılan binalar,
• Gelecekte sahibi tarafından kullanılmak ya da,
geliştirilmek ve ardından sahibi tarafından
kullanılmak amacıyla elde tutulan, çalışanların
ikamet ettiği gayrimenkuller (çalışanların piyasa
rayicine uygun kira ödeyip ödemediğine
bakılmaksızın) ile sahibi tarafından kullanılmakta
olup elden çıkarılmayı bekleyen gayrimenkuller
dahil, sahibi tarafından kullanılan
gayrimenkuller. Örneğin işletmenin çalışanlarının
kullandığı lojmanlar,
• Başka bir işletmeye finansal kiralama işlemi
çerçevesinde kiralanan gayrimenkuller.

Bazı gayrimenkullerin bir bölümü kira geliri veya
sermaye kazancı sağlamak amacıyla elde tutulurken, diğer
bölümü ise mal veya hizmet üretim ve tedariki veya idari
amaçlar için elde tutulur. Bu bölümlerin birbirinden
bağımsız olarak satılmalarının mümkün olması
durumunda (veya finansal kiralama yoluyla bağımsız
olarak kiralanmalarının mümkün olması durumunda),
işletme anılan bölümlerin her birini ayrı olarak
muhasebeleştirir.

Bir işletme, sahibi bulunduğu gayrimenkullerin
kullanıcılarına birtakım yardımcı hizmetler sunar. Sunulan
yardımcı hizmetlerin toplam anlaşmanın görece önemsiz
bir kısmını oluşturması durumunda, işletme söz konusu
gayrimenkulleri yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
sınıflandırır. Bir ofis binası sahibinin, söz konusu binanın
kullanıcılarına sunduğu güvenlik ve bakım hizmetleri
buna örnek olarak gösterilebilir.
Diğer yandan, sunulan hizmetler önemli boyutlarda olması
durumudur. Örneğin, işletmenin bir otele sahip olması ve
aynı zamanda söz konusu oteli işletmesi durumunda,
müşterilere sunulan hizmetler toplam kullanımın göreli
olarak önemli bir kısmını oluşturur. Dolayısıyla, sahibi
tarafından işletilen otel yatırım amaçlı gayrimenkulden
ziyade sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuldür. Bir
gayrimenkul, mal veya hizmet üretiminde ya da
tedarikinde veya idari amaçla kullanılmak veya normal iş
akışı çerçevesinde satılmak amacıyla elde tutuluyorsa
yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
değerlendirilmeyecektir.

TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller ile
ilgilidir. TMS 40 Yatırım amaçlı gayrimenkuller
standardı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin
muhasebeleştirilmesi, ölçülmesi ve açıklamasında
uygulanır. Diğer yandan, finansal kiralama işlemi
çerçevesinde bir kiracının finansal tablolarında
muhasebeleştirilen yatırım amaçlı gayrimenkul hakları ile
kiraya verenin finansal tablolarında faaliyet kiralaması
işlemi çerçevesinde kiracıya sağlanan yatırım amaçlı
gayrimenkullerin ölçülmesine ilişkin hükümler de Standart
kapsamındadır.

Değer, bir şeyin önemini belirlemeye yarayan
soyut ölçü, bir şeyin değdiği karşılık, kıymet, para ile
ölçülebilen karşılığı, bedel olarak tanımlanmaktadır
(TDK).

Değerleme bir iktisadi kıymetin belli bir
zamandaki değerinin tespit edilmesidir. Değerleme
yapmaktan maksat; belli zamanlarda iktisadi kıymetlerin
gerçek değerlerini takdir ve tespit etmektir. Bu işlemi
yapmak için öncelikle varlığın değerleme ölçülerinden biri
ile değerlemesini yapmak ve sonra da varlıkta meydana
gelen kıymet eksilmelerini tespit etmek gerekmektedir.
VUK madde 258’e göre; Değerleme, vergi matrahlarının
hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve
tespitidir. Buradaki tanımdan da anlaşılacağı üzere VUK’a
göre değerleme öncelikli olarak vergi matrahının
belirlenmesine yönelik bir işlemdir

Gayrimenkul değerlemesi; bir gayrimenkulün,
gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak
ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin
bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.
Gayrimenkuller maliyet değeri ya da gerçeğe uygun değer
ile değerlenmektedir.

Maliyet, bir varlığın edinimi veya inşa edilmesi
sırasında ödenen nakit veya nakit benzerlerinin tutarıdır.
Gerçeğe uygun değer ise karşılıklı pazarlık ortamında,
bilgili ve istekli gruplar arasında bir varlığın el
değiştirmesi ya da bir borcun ödenmesi durumunda ortaya
çıkması gereken tutardır.

Yatırım amaçlı gayrimenkul başlangıçta maliyeti
ile ölçülür. İşlem maliyetleri de başlangıç ölçümüne dahil
edilir Gayrimenkulleri varlık olarak muhasebeleştiren bir
işletme yatırım amaçlı gayrimenkul maliyetlerini, söz
konusu maliyetler ortaya çıktığı anda değerlendirir.
Bu maliyetler;
• Başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkulün elde
edilmesine ilişkin olarak gerçekleştirilen
maliyetler ile
• Yatırım amaçlı bir gayrimenkule daha sonradan
yapılan ilave, değişiklik veya hizmet
maliyetlerini içerir (TMS 40).
Vergi Usul Kanununa göre (262 md.) maliyet bedeli,
iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin
artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara
müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.

Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün
maliyeti;
• Satın alma fiyatı ile
• Bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen
harcamalardan oluşur.
Diğer yandan bir gayrimenkul vadeli olarak alınmış ise
gayrimenkulün maliyeti eşdeğer peşin ödeme tutarıdır.

Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak;
• Avukatlık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler,
• Gayrimenkul alım vergisi ve
• Diğer işlem maliyetleri gösterilebilir.

Kiralanan ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
sınıflandırılan bir gayrimenkul hakkının başlangıç
maliyeti, gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri ile asgari
kira ödemelerinin bugünkü değerinden küçük olanı
üzerinden muhasebeleştirilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller ilk
muhasebeleştirme sonrası değerlemede gerçeğe uygun
değer ya da maliyet yöntemini seçebilir. İlk
muhasebeleştirme işleminin ardından, gerçeğe uygun
değer yöntemini seçmiş olan bir işletme, tüm yatırım
amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değer yöntemi ile
ölçer (TMS40).

Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün gerçeğe uygun
değeri; karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve istekli
gruplar arasında bir varlığın el değiştirmesi ya da bir
borcun ödenmesi durumunda ortaya çıkması gereken
tutardır. Gerçeğe uygun değer, belirli bir tarihe özgü
değerdir. Diğer bir deyişle varlığın piyasa değeridir.
Gerçeğe uygun değer ile değerlenen bir gayrimenkulün
değerinde değişimler söz konusu olabilir. Bu durumda
gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişimden
kaynaklanan kazanç veya kayıp, oluştuğu dönemde kâr
veya zarara dahil edilir.

Her dönem varlığın gerçeğe uygun değeri tespit
edilip bu değer raporlandığı için söz konusu varlıklara
amortisman ayrılması söz konusu değildir. Yatırım amaçlı
gayrimenkulleri değerleme yöntemi olarak maliyet
yöntemini seçen bir işletme gayrimenkul için amortisman
ayırmaya devam eder. Bu yönteme göre yatırım amaçlı
gayrimenkuller maliyet değerinden birikmiş amortismanlar ve değer düşüklüğü zararları indirilerek gösterilmektedir.

İlk muhasebeleştirme işleminden sonra maliyet
yöntemini seçen bir işletme tüm yatırım amaçlı
gayrimenkullerini söz konusu yöntem için TMS 16 Maddi
Duran Varlıklar’da belirtilen hükümler çerçevesinde
maliyet yöntemiyle ölçer. Vergi Usul Kanunu (269 md.)
İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet
bedelleri ile değerleneceğini belirtmektedir.
İşletmenin yatırım amaçlı gayrimenkulün (inşa edilmekte
olan yatırım amaçlı gayrimenkulün dışında) gerçeğe
uygun değerini güvenilir bir şekilde tespit etmenin her
zaman mümkün olmadığını belirlemesi durumunda,
işletme, yatırım amaçlı gayrimenkulünü maliyet yöntemi
ile ölçer.

Tekdüzen hesap planında gayrimenkullere
yapılan tüm yatırımlar duran varlık olarak
değerlendirilmekte ve 25 grup durak varlıklarda
muhasebeleştirilmektedir. 25. grupta 250 ARAZİ VE
ARSALAR HESABI, 252 BİNALAR HESABI’nın alt
hesapları kullanılabilir. Ancak Yeni TTK ile muhasebe
standartlarının uygulanmasını öngören hükümler
içermektedir. Muhasebe standartlarına göre
gayrimenkuller yeni bir sınıflandırmaya tabi tutulması
gerekmektedir. Buna göre yatırım amaçlı gayrimenkuller
işletme bilançolarında ayrı görülecek bir şekilde
muhasebeleştirilecektir. Ancak halen uygulanmakta olan
TDHP’nda yatırım amaçlı gayrimenkuller için bir hesap
grubu öngörülmemiştir. Bu nedenle TDHP’na buna uygun
bir hesap grubuna gereksinim vardır. Bu amaçlı
TDHP’nda boş bulunan 20. grup Yatırım Amaçlı
Gayrimenkuller için kullanılabilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerden kaynaklanan
gelir ve giderler gelir tablosu dipnotlarında açıklanması
gerekir. Bunun için 649 DİĞER OLAĞAN GELİR VE
KARLAR HESABI ve 659 DİĞER OLAĞAN GİDER VE
ZARARLAR HESABI’nın alt hesapları kullanılabilir.
Ancak işletmede yatırım amaçlı gayrimenkuller önemli
düzeye ulaşmışsa ayrı hesaplar açılması gerekli olabilir.
Bu durumda tekdüzen hesap planı değiştirilerek aşağıdaki
hesaplar açılabilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller peşin satın
alındığında maliyet değeri üzerinden muhasebeleştirilir.
Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti;
satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan
ilişkilendirilebilen harcamalardan oluşur. Doğrudan
yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine
ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer
işlem maliyetleri gösterilebilir.

Bir işletme aktifine kayıtlı arsaların satışı Katma Değer Vergisine tabidir.

Yatırım amaçlı bir gayrimenkul vadeli olarak ya
da banka kredisi kullanılarak satın alınabilir. Yatırım
amaçlı gayrimenkule ilişkin ödemenin ertelenmiş olması
durumunda, gayrimenkulün maliyeti eşdeğer peşin ödeme
tutarıdır. Bu tutar ile toplam ödemeler arasındaki fark,
kredi süresi boyunca faiz gideri olarak muhasebeleştirilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller işletmenin kendisi
tarafından inşa edilebilir. Bu durumda inşaatla ilgili
yapılan harcamalar ayrı bir hesapta toplanır. Maddi duran
varlıkların işletme tarafından yapılması durumunda
kullanılan hesap tekdüzen hesap planında 258
YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR olarak
belirlenmiştir. Ancak muhasebe standartlarına göre
gayrimenkuller farklı sınıflandırmalara tabi tutulduğundan
yatırım amaçlı gayrimenkullerin işletme tarafından
yapılması durumunda bunun için farklı bir hesabın
kullanılması doğru olacaktır. Bunun için 20 YATIRIM
AMAÇLI GAYRİMENKULLER grubunda 208
YAPILMAKTA OLAN YATIRIM AMAÇLI
GAYRİMENKULLER HESABI kullanılabilir.

İşletme yatırım amaçlı gayrimenkul yapım işini
sürdürürken ilkmadde ve malzeme ile işçilik gideri dışında
giderler de yapmaktadır. Gayrimenkulle ilgili olup, direkt
ilkmadde ve malzeme ile direkt işçilik dışındaki diğer
giderler genel üretim gideri olarak değerlendirilir ve kayıt
altına alınır. Genel üretim giderleri üretimle doğrudan
ilgili olmayan fakat üretimin sürdürülmesi için zorunlu
olan giderlerdir. Örneğin şantiye binası, bakım onarım
giderleri, şantiye şefi gibi.

Bir işletme, gerçeğe uygun değer esasından
izlenecek olan kendisi tarafından inşa edilen veya
geliştirilen yatırım amaçlı gayrimenkulün inşa veya
geliştirilmesi işlemini tamamladığında; gayrimenkulün,
tamamlanma tarihindeki gerçeğe uygun değeri ile daha
önce gösterildiği defter değeri arasındaki farkı kâr veya
zarar olarak muhasebeleştirir.

Genel üretim giderleri endirekt gider olarak da
adlandırılır. Endirekt giderlere şunlar örnek verilebilir:
• Endirekt madde ve malzeme giderleri (çivi, tel,
lehim, boya, badana malzemeleri, akaryakıt,
yedek parça, marangoz malzemeleri gibi),
• Endirekt işçilik giderleri (araç şoför ücretleri,
temizlik işçilik ücretleri, yemekhane görevlileri,
ücretleri, şantiye şefleri maaşları, sosyal yardım,
fazla çalışma, tatil, izin ücretleri gibi),
• Üretimle ilgili amortismanlar
• Üretim için dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler
(elektrik, telefon, danışmanlık vb.),
• Sigorta giderleri,
• Vergi, resim ve harçlar (tapu harçları, damga
vergileri, motorlu taşıtlar vergisi, belediye
rüsumları vb.).

Bir gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul
sınıfına transferi veya bu sınıftan transferi sadece ve
sadece kullanımında bir değişiklik olduğu zaman yapılır,
söz konusu değişikliğin gerçekleşmekte olduğuna ilişkin
kanıtlara aşağıda yer verilmiştir:
• Yatırım amaçlı gayrimenkulden sahibi tarafından
kullanılan gayrimenkule transferi amacıyla,
sahibi tarafından kullanılmasına başlanması;
• Yatırım amaçlı gayrimenkulden stoklara transfer
için satış amacıyla, geliştirilmeye başlanması;
• Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden
yatırım amaçlı gayrimenkule transferi amacıyla,
sahibi tarafından kullanılmasına son verilmesi
veya
• Stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkullere
transfer için, bir başkasına faaliyet kiralaması
suretiyle kiralamanın başlaması.

Bir işletmenin yatırım amaçlı gayrimenkulünü
stoklara transferinin ancak ve ancak kullanımında bir
değişiklik olduğu zaman mümkün olacağını belirtmektedir;
anılan kullanım değişikliğinin kanıtı ise geliştirme yaptıktan
sonra satmak amacıyla geliştirme faaliyetinin başlamasıdır.
Bir işletme yatırım amaçlı gayrimenkulünü herhangi bir
geliştirme yapmadan elden çıkarmaya karar verirse,
gayrimenkulü finansal durum tablosundan (bilançodan)
çıkarana kadar yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
sınıflandırmaya devam eder ve stok olarak dikkate almaz.

İşletme sahibi tarafından kullanılan
gayrimenkuller duran varlık olarak kayıt altına
alınmaktadır. Ancak işletme sahibi tarafından kullanılan
varlıkların kullanım amaçlarında değişiklikler
olabilmektedir. Örneğin işletmenin yönetim işlerinde
kullandığı bir bina yönetim yerinin değişmesi veya yeni
bir bina yapılması nedeniyle artık kullanılmamaktadır.
İşletme bu binayı kiraya vererek değerlendirmek
amacındadır. Bu durumda duran varlık olarak kayıt altına
alınmış bina bundan sonra işletme sahibi tarafından
kullanılan bina değil yatırım amaçlı bina olarak dikkate
alınacaktır.

İşletme kira geliri ve değer artış kazancı elde
etmek amacıyla yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
kayıtlarına aldığı bir gayrimenkulün kullanım amacını
değiştirebilir. Bu durumda gayrimenkulü kullanım
amacına uygun sınıflamaya kaydeder. Gerçeğe uygun
değer esasına göre izlenen yatırım amaçlı gayrimenkulden,
sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul sınıfına veya
stoklara yapılan bir transferde, transfer sonrasında anılan
gayrimenkulün kullanım şeklindeki değişikliğin
gerçekleştiği tarihteki gerçeğe uygun değeri olacaktır.

İşletmeler yatırım amaçlı gayrimenkulleri maliyet
değeri ile muhasebeleştirirler. Ancak bir işletme
gayrimenkule ilişkin günlük hizmet giderlerini yatırım
amaçlı gayrimenkulün defter değerinde
muhasebeleştiremez. Bu maliyetler gerçekleştikçe kâr
veya zararda muhasebeleştirilir. Günlük hizmet maliyetleri
esas itibariyle işçilik ve sarf malzemelerinden oluşmakla
birlikte, küçük parçalara ilişkin maliyetleri de içerebilir.
Bu tür harcamalar genellikle ilgili gayrimenkule ilişkin
“bakım ve onarım” harcamaları olarak nitelendirilir.

Diğer yandan yatırım amaçlı bir gayrimenkul için
ek yatırımlar yapılabilir; tadilat ve onarım yoluyla
gayrimenkulün değerini ve kullanım koşulları daha uygun
hale getirilebilir. Bu durumda yapılan harcamalar yatırım
amaçlı gayrimenkulün defter değerine eklenir. Yatırım
amaçlı gayrimenkullerin bazı bölümleri yenileme
nedeniyle elde edilmiş olabilir. Muhasebeleştirme ilkesine
göre bir işletme, muhasebeleştirme koşullarını karşılaması
durumunda, mevcut yatırım amaçlı bir gayrimenkulün
yenilenen bölümlerinin maliyetini anılan maliyetin
gerçekleştiği tarihte ilgili yatırım amaçlı gayrimenkulün
defter değerine ilave edebilir. Yatırım amaçlı
gayrimenkuller maliyet değeri ile değerlendiğinde
amortisman ayrılmaya devam eder.

Bir iktisadi işletmenin bünyesinde bulunan bir
gayrimenkulün kiralanması işlemi, katma değer vergisine
tabi olacaktır. Kiralanan gayrimenkulün, işletmenin
aktifinde kayıtlı olması halinde, kira ödemesi yapılırken,
gelir vergisi stopajı ve fon payı kesintisi yapılmayacaktır.
Bu durumda, gayrimenkulü kiraya veren kira geliri için
fatura düzenleyerek KDV hesaplayacaktır.

İşletme yatırım amaçlı gayrimenkullere yaptığı
yatırımdan vazgeçebilir. Bu durumda yatırım amaçlı
gayrimenkul, elden çıkarıldığı veya kullanımına sürekli bir
şekilde son verildiği ve kendisinden gelecekte herhangi bir
ekonomik fayda beklenmediği durumlarda finansal durum
tablosu (bilanço) dışı bırakılır.
Yatırım amaçlı gayrimenkulün kullanım dışı kalması veya
elden çıkarılması durumunda meydana gelen kazanç veya
kayıplar; varlığın elden çıkarılmasından kaynaklanan net
tahsilatlar ile gayrimenkulün defter değeri arasındaki
farktır ve kullanıma son verilme veya elden çıkarılma
döneminde kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir.
Yatırım amaçlı bir gayrimenkul elden çıkarılmasına karar
verilmesi durumunda öncelikle bu varlığın TFRS 5 Satış
Amacı ile Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan
Faaliyetler olarak sınıflandırılması gerekmektedir.

Gayrimenkulün sözlük anlamı “taşınmaz”dır. Bir varlık taşınamaz bir nitelikte olması, diğer bir deyişle bir yerden bir yere taşınmasının söz konusu olmaması, sabit durumunda olması halinde gayrimenkul olarak değerlendirilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesinde Taşınmaz Mülkiyeti konusunu aşağıda belirtilen unsurların oluşturduğu belirtilmiştir;

• Arazi,
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli  haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Vergi Usul Kanunu (VUK) md. 269’da Gayrimenkuller şöyle sıralanmıştır:

• Gayrimenkullerin mütemmim cüzleri ve teferruatı,
• Tesisat ve makineler,
• Gemiler ve diğer taşıtlar
• Gayri maddi haklar

Türkiye Muhasebe Standartlarına (TMS) göre gayrimenkuller sınıflandırmaya tabi tutulmuştur. Bu sınıflandırmaya göre;

• Bir işletmenin esas faaliyet konusunu oluşturan, olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme aşamasında olan gayrimenkuller, TMS 2 Stoklar Standardına göre sınıflandırılır.
• İşletmenin normal iş akışı çerçevesinde kullandığı gayrimenkuller, işletme sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller olarak TMS 16 Maddi Duran Varlık Standardına göre sınıflandırılır.
• İşletme tarafından maddi duran varlık statüsünde bulunan gayrimenkullerin satılmasına karar verilmiş ise bu gayrimenkuller TFRS 5 Satış Amacı ile Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler Standardına göre sınıflandırılır.
• Bir işletme gayrimenkulleri kira geliri ve/veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elde bulunduruluyorsa TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardına göre sınıflandırılır.

Bir işletme sahip olduğu gayrimenkullerden işletme de mal ve hizmet üretiminde ve normal iş akışı çerçevesinde kullandığı gayrimenkuller sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak değerlendirilmekte ve maddi duran varlık olarak kayıtlara alınmaktadır. Örneğin işletmenin yönetim işlerinde kullandığı bina gibi. Diğer yandan işletmenin sahip olduğu gayrimenkul işletmenin normal iş akışı çerçevesinde kullanılmayıp, kiraya    vermek ve/veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elinde bulundurması durumunda bu gayrimenkul duran varlıklarda kayıt altına alınmaz, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılır ve kayıt altına alınır. Örneğin, işletmenin sahip olduğu iş hanını kiraya vermesi gibi.

Yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin örnekler şöyle sıralanabilir:

• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar
• Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulduğu varsayılır.)
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş bir bina
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller

Aşağıdaki gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak değerlendirilmezler;

• Olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirme aşamasında olan gayrimenkuller. Örneğin; sadece, yakın gelecekte elden çıkarılmak veya geliştirilmek ve satılmak amacıyla edinilen gayrimenkuller.
• Gelecekte sahibi tarafından kullanılmak ya da geliştirilmek ve ardından sahibi tarafından kullanılmak amacıyla elde tutulan, çalışanların ikamet ettiği gayrimenkuller (çalışanların piyasa rayicine uygun kira ödeyip ödemediğine bakılmaksızın) ile sahibi tarafından kullanılmakta olup elden çıkarılmayı bekleyen gayrimenkuller ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller. Örneğin, işletmenin çalışanlarının kullandığı lojmanlar.
• Başka bir işletmeye finansal kiralama işlemi çerçevesinde kiralanan gayrimenkuller.

VUK md 258’e göre; Değerleme, vergi matrahlarının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir. Buradaki tanımdan da anlaşılacağı üzere VUK’a göre değerleme öncelikli olarak vergi matrahının belirlenmesine yönelik bir işlemdir. Değerleme yapmaktan maksat; belli zamanlarda iktisadi kıymetlerin gerçek değerlerini takdir ve tespit etmektir. Bu işlemi yapmak için öncelikle varlığın değerleme ölçülerinden biri ile değerlemesini yapmak ve sonra da varlıkta meydana gelen kıymet eksilmelerini tespit etmek gerekmektedir.

Gayrimenkul değerlemesi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Gayrimenkuller maliyet değeri ya da gerçeğe uygun değer ile değerlenmektedir. Maliyet, bir varlığın edinimi veya inşa edilmesi sırasında ödenen nakit veya nakit benzerlerinin tutarıdır. Gerçeğe uygun değer ise piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyattır.

Yatırım amaçlı gayrimenkul başlangıçta maliyeti ile ölçülür. İşlem maliyetleri de başlangıç ölçümüne dahil edilir. Gayrimenkulleri varlık olarak muhasebeleştiren bir işletme yatırım amaçlı gayrimenkul maliyetlerini, söz konusu maliyetler ortaya çıktığı anda değerlendirir. Bu maliyetler; başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkulün elde edilmesine ilişkin olarak gerçekleştirilen maliyetler ile yatırım amaçlı bir gayrimenkule daha sonradan yapılan ilave, değişiklik veya hizmet maliyetlerini içerir.

Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti; satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen harcamalardan oluşur. Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri gösterilebilir. Diğer yandan bir gayrimenkul vadeli olarak alınmış ise gayrimenkulün maliyeti eş değer peşin ödeme tutarıdır.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller ilk muhasebeleştirme sonrası değerlemede gerçeğe uygun değer ya da maliyet yöntemini seçebilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller peşin satın alındığında maliyet değeri üzerinden muhasebeleştirilir. Satın alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti; satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen harcamalardan oluşur. Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri gösterilebilir.

Yatırım amaçlı bir gayrimenkul vadeli olarak ya da banka kredisi kullanılarak satın alınabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkule ilişkin ödemenin ertelenmiş olması durumunda, gayrimenkulün maliyeti eş değer peşin ödeme tutarıdır. Bu tutar ile toplam ödemeler arasındaki fark, kredi süresi boyunca faiz gideri olarak muhasebeleştirilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller işletmenin kendisi tarafından inşa edilebilir. Bu durumda inşaatla ilgili yapılan harcamalar ayrı bir hesapta toplanır. Maddi duran varlıkların işletme tarafından yapılması durumunda kullanılan hesap tekdüzen hesap planında 258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR olarak belirlenmiştir. Ancak muhasebe standartlarına göre gayrimenkuller farklı sınıflandırmalara tabi tutulduğundan yatırım amaçlı gayrimenkullerin işletme tarafından yapılması durumunda bunun için farklı bir hesabın kullanılması doğru olacaktır. Bunun için 20 YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER grubunda 208 YAPILMAKTA OLAN YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER HESABI kullanılabilir.

Genel üretim giderleri endirekt gider olarak da adlandırılır. Endirekt giderlere örnek olarak şunlar verilebilir:

• Endirekt madde ve malzeme giderleri (çivi, tel, lehim, boya, badana malzemeleri, akaryakıt, yedek parça, marangoz malzemeleri gibi)
• Endirekt işçilik giderleri (araç şoför ücretleri, temizlik işçilik ücretleri, yemekhane görevlileri ücretleri, şantiye şefleri maaşları, sosyal yardım, fazla çalışma, tatil, izin ücretleri gibi)
• Üretimle ilgili amortismanlar
• Üretim için dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler (elektrik, telefon, danışmanlık vb.)
• Sigorta  giderleri
• Vergi,resim ve harçlar (tapu harçları, damga  vergileri, motorlu taşıtlar vergisi, belediye rüsumları vb.)

Bir gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfına transferi veya bu sınıftan çıkarılması sadece kullanımında bir değişiklik olduğu zaman yapılır, söz konusu değişikliğin gerçekleşmekte olduğuna ilişkin kanıtlara aşağıda yer verilmiştir:

• Yatırım amaçlı gayrimenkulden sahibi tarafından kullanılan gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi tarafından kullanılmasına başlanması;
• Yatırım amaçlı gayrimenkulden stoklara transfer için satış amacıyla, geliştirilmeye başlanması;
• Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden yatırım amaçlı gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi tarafından kullanılmasına son verilmesi veya
• Stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkullere transfer için, bir başkasına faaliyet kiralaması suretiyle kiralamanın başlaması.

İşletme sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller duran varlık olarak kayıt altına alınmaktadır. Ancak işletme sahibi tarafından kullanılan varlıkların kullanım amaçlarında değişiklikler olabilmektedir. Örneğin işletmenin yönetim işlerinde kullandığı bir bina yönetim yerinin değişmesi veya yeni bir bina yapılması nedeniyle artık kullanılmamaktadır. İşletme bu binayı kiraya vererek değerlendirmek amacındadır. Bu durumda duran varlık olarak kayıt altına alınmış bina bundan sonra işletme sahibi tarafından kullanılan bina değil yatırım amaçlı bina olarak dikkate alınacaktır.

İşletme satmak amacıyla stoklarında kayda aldığı bir gayrimenkulü satmaktan vazgeçerek bu gayrimenkulü kiraya verme ve değer artış kazancı elde etmek isteyebilir. Bu durumda varlık stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkuller sınıfına aktarılır. Stoklardan, gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan bir transferde; gayrimenkulün transfer tarihindeki gerçeğe uygun değeri ile daha önce belirlenmiş olan defter değeri arasındaki fark kar veya zarar olarak muhasebeleştirilir.

İşletmeler yatırım amaçlı gayrimenkulleri maliyet değeri ile muhasebeleştirirler. Ancak bir işletme gayrimenkule ilişkin günlük hizmet giderlerini yatırım amaçlı gayrimenkulün defter değerinde muhasebeleştiremez. Bu maliyetler gerçekleştikçe kar veya zararda muhasebeleştirilir. Günlük hizmet maliyetleri esas itibarıyla işçilik ve sarf malzemelerinden oluşmakla birlikte, küçük parçalara ilişkin maliyetleri de içerebilir. Bu tür harcamalar genellikle ilgili gayrimenkule ilişkin “bakım ve onarım” harcamaları olarak nitelendirilir.

Bir iktisadi işletmenin bünyesinde bulunan bir gayrimenkulün kiralanması işlemi, katma değer vergisine tabi olacaktır. Kiralanan gayrimenkulün, işletmenin aktifinde kayıtlı olması halinde, kira ödemesi yapılırken, gelir vergisi stopajı ve fon payı kesintisi yapılmayacaktır. Bu durumda, gayrimenkulü kiraya veren kira geliri için fatura düzenleyerek KDV hesaplayacaktır.

İşletme, yatırım amaçlı gayrimenkullere yaptığı yatırımdan vazgeçebilir. Bu durumda yatırım amaçlı gayrimenkul, elden çıkarıldığı veya kullanımına sürekli bir şekilde son verildiği ve kendisinden gelecekte herhangi bir ekonomik fayda beklenmediği durumlarda finansal durum tablosu (bilanço) dışında bırakılır.

Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün elden çıkarılması karşılığında alınacak tutarlar başlangıçta gerçeğe uygun değer esasına göre muhasebeleştirilir. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul için yapılacak ödemelerin ertelenmiş olması durumunda, alınacak söz konusu tutarlar, ilk başta peşin fiyat eş değerlerinden muhasebeleştirilir. Alacak tutarının nominal değeri ile peşin fiyat eş değeri arasındaki fark, etkin faiz yöntemi kullanılmak suretiyle faiz geliri olarak muhasebeleştirilir.