Stratejik Yönetim Sürecinin ilk adımı Stratejik Bilinçtir.

Emlak sektöründe mikro çevre unsurları;
• Finansal kapasite,
• İnsan kaynakları,
• Pazarlama bileşenleri gibi kaynakları kapsamaktadır

Bir sigorta sözleşmesinde tarafların sayısı beşe kadar çıkabilir. Bunlar:
• Sigortacı
• Sigortalı
• Sigorta ettiren
• Lehtar / menfaattar
• İpotekli alacaklıdır.

Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlağı tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel faaliyet alanlarından sayılmaktadır. Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı
yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır..

Bir rizikonun sigorta edilebilir olabilmesi için bazı özellikler taşıması gerekir:

• Rizikonun gerçekleşmesi sonucu uğranılacak zararın finansal (para ile ölçülebilir) bir değeri olmalıdır. Sigortanın amacı, rizikonun gerçekleşmesinin önüne geçmekten çok bu durumun yarattığı maddi zararın karşılanmasıdır. Dolayısıyla riskin para ile ölçülebilir bir niteliği bulunmalıdır.

• Rizikonun gerçekleşmesi rastlantıya bağlı olmalıdır. Bir başka deyişle, gerçekleşmesi kesin olan bir olayın sigorta edilmesi olanak dahilinde değildir.

• Büyük sayılar kanununun işlerlik kazanabilmesi için, belirli bir tehlikeyle karşı karşıya olan çok sayıda aynı özelliklere sahip riziko birimine gereksinim vardır.

• Riziko meşru bir nitelik taşımalı ve kamu düzenine aykırı olmamalıdır.

• Rizikonun sıklık derecesi ne çok düşük ne de çok yüksek olmalıdır. Eğer rizikonun sıklık derecesi çok düşük ise sigorta teminatına gereksinim olmayacaktır. Sıklık derecesi çok yüksek ise sigortacının teminat vermesi olanaksızlaşacak veya primi o kadar yüksek olacak ki sigortalının sigorta yaptırmasına değmeyecektir. Örneğin; devamlı taşan bir dere kenarına yapılan müstakil evlerin riziko sıklık derecesi çok yüksektir. Dolayısıyla sigortacının bu duruma bir teminat vermesi zor olabilir.

Temditname (uzatma); süresi dolan poliçenin aynı şartlarla bir süre daha yürürlükte kalacağını göstermek üzere düzenlenen belgedir.

Bumerang yöntemi, müşterinin itirazının satın alma nedeni yaratacak şekilde geri çevrilmesini ifade eder. Bu tekniği uygulama konusunda önceden plan yapan bir satış elemanı, sunumunu bu fırsatı yakalayacak şekilde ayarlayabilir. Örneğin “şu anda bu daireyi satın alacak param yok” diyen bir müşteriye satış elemanı, “bu daireyi satın almanız için gerekli olan parayı, X bankasından kredi olarak çok kolay alabilirsiniz. Şirketimiz ve bu banka arasında müşterilerimiz için kısa süreli bir anlaşma yaptık. Üstelik biz bu kredi ile ilgili başvurularda size her türlü desteği sağlayacağız” şeklinde yanıt verebilir.

Emlak pazarında satış düzenli ve sık değildir.

Geçiştirme: Bu yöntem özellikle müşterinin gerçek olmayan itirazlarla bulunduğunda, yani satın alma kararı vermemek için bahaneler yarattığında, uygulanabilecek bir yöntemdir. Böyle bir durumda, satış elemanı müşterinin söylediklerini duymazdan gelmektedir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

17 Ağustos 1999 tarihinde Marmara Bölgesinde yaşanan depremler, şiddetli depremlerin yaratabileceği can ve mal kaybını bir kez daha gözler önüne sermiştir. Yaklaşık 20 bin insanın hayatını kaybettiği ve 300 binden fazla konutun hasar gördüğü 1999 depremlerinin meydana getirdiğini ekonomik kayıp ise yaklaşık 22 milyar Euro olmuştur. Bu kaybın sadece yaklaşık 1 milyar Euro’luk kısmının sigortalı olduğu dikkate alınırsa, kaybın büyüklüğü daha da anlam kazanacaktır.

Dağıtım genel anlamda pazarlama karması unsurlarından biridir. Soruda tutundurma karması elemanları sorulmuştur.

Müşteriye kredi verilmesini sağlamak satış elemanın görevlerinden biri değildir.

Bir emlak sunum planının dikkate alınması gereken unsurları aşağıdaki şekilde ele alınabilir.

Emlak göstermeye giderken en uygun rotayı izlemek; potansiyel emlak müşterilerine emlak göstermeye giden satış elemanlarının, izleyebilecekleri çeşitli rotalar vardır. Bu rotalardan en uygun olan, yani emlak müşterisi üzerinde en fazla olumlu etki yaratan rotanın seçilmesi sunumun etkisini artırır. İzlenecek rotalardan biri daha kısa olabilir, ancak bu yol üzerinde gecekondular ya da bozuk yollar varsa, daha iyi izlenim bırakacak diğer yollar seçilmelidir.

Satın alma kararı verecek müşteriyi tanımak; emlak satış elemanı, sunum planı hazırlarken satın alma kararı verecek olan müşteriyi de tanımalıdır. Bu nedenle müşteri ile ilgili yapılan araştırmaların doğru ve detaylı olmasına özen gösterilmelidir. Ayrıca emlak sunumu için kaç kişi gelecek ve bu kişiler arasında karar verme yetkisi kim ya da kimlere ait, satış elemanı tarafından bilinmelidir. Böylece satış elemanı, sunumda kime ağırlık vereceği ve sunumunu kime yönelik hazırlayacağı ile ilgili planlarını doğru olarak yapabilir.

Emlak sahibini uzak tutmak ve kontrolü elde tutmak; müşteri ile emlak sahibinin sunum aşamasında karşı karşıya gelmesi, bazen sorunlar yaratabilir ve satış elemanının işini güçleştirebilir. Özellikle bu nedenle kontrolü elinde tutamayan satış elemanı, satışı gerçekleştiremez.

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kar ve zarar olasılığı farklı oranlarda olabilir ancak, sonuçta kar ya da zarardan birisi mutlaka gerçekleşecektir. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır. Ekonomik hayatta, ekonomik faaliyetlerle ilgili alınan kararlar da, spekülatif rizikolar içinde yer alırlar. Söz gelişi yapılan bir yatırım kar ya da zarar getirebilir. Yatırım amaçlı alınan bir gayrimenkul, tekrar satılmak istendiğinde alış fiyatının üzerinde alacak bir kişi bulunamadığında zarar getirecektir. Oysa düşük fiyata alınan bir emlak, iki katı fiyatına başka birine satılabilirse kar getirecektir. Ancak kar getirme ya da zarar etme olasılığı bulunduğu için emlağa yatırım kararı spekülatif risk barındırır.

 Doğru seçenek Toplumun sigorta bilincinin gelişmesine katkıda bulunmamak.

Bumerang: Bu yöntem, müşterinin itirazının satın alma nedeni yaratacak şekilde geri çevrilmesini ifade eder. Bu tekniği uygulama konusunda önceden plan yapan bir satış elemanı, sunumunu bu fırsatı yakalayacak şekilde ayarlayabilir.

 Siteler ve apartmanlarda ortak kullanım alanları, yangın sigortası ve ek teminatlar ile sigorta kapsamına alınabilir.

Siteler için ortak kullanım alanları: Dış ve iç duvarları ile taban ve tavanları beton, taş, tuğla gibi yanmaz malzeme ile yapılmış tam kâgir olarak tanımlanan, sitenin ortak mülkiyetinde bulunan ve ana gayrimenkulü oluşturan; dükkân, kafeteryalar, spor ve diğer sosyal amaçlı kulüp binaları ile bunlara ait tüm kapalı mekânlardır.

Apartmanlar için ortak kullanım alanları: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak kullanıma ayrılmış merdiven, asansör, temeller, kömürlük, kapalı garaj ve su depolarıdır.

EMLAK SATIŞ SÜRECİ VE BU SÜRECİN AŞAMALARI
Emlak satış süreci, emlak satışının gerçekleştirilmesinde izlenen veya izlenmesi gereken aşamalardan oluşan olay ve faaliyetler bütünüdür. Emlak satış sürecinin aşamaları, genel anlamda diğer mal ve hizmetlerin satış süreci aşamalarından farklı değildir. Satış sürecinin aşamalarına ilişkin yapılan çeşitli araştırma ve çalışmalar bulunmaktadır. Bu konuda farklı görüş ve uygulamalar olmakla birlikte, bu ünitede satış süreci 7 aşamalı olarak ele alınıp incelenecektir. Bu aşamalar aşağıda sıralanmaktadır.
1. Potansiyel müşterilerin bulunması ve yaklaşım öncesi,
2. Yaklaşım,
3. Müşterilerin araştırılması, analizi ve değerlendirilmesi,
4. Ürün ve hizmetlerin tanıtılması amacıyla sunumun gerçekleştirilmesi,
5. İtirazların karşılanması,
6. Satışın kapatılması,
7. Ürün ve hizmetlerin teslimi ve satış sonrası hizmetlerle müşteri ilişkilerinin geliştirilmesi.

Emlak Ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir; fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.