Sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılık

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Diğer pek çok mal için, ulusal bir pazar söz konusuyken emlak pazarları yereldir. Ancak bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Bir ailenin oturmak için bir ev satın almak istemesi durumunda, bu konut talebi yerel olurken bir iş adamının ulusal ya da uluslararası önemli finans merkezi şehirlerde, ofis binalarına yatırım amaçlı talebi, ulusal ya da uluslararası talebe örnek verilebilir. Konut tipi emlaklara da ulusal ya da uluslararası talep olabilmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirler ya da Antalya, Bodrum gibi turistik merkezlerdeki emlak, Türkiye’nin diğer illerindeki alıcılarca ya da yurt dışındaki turistlerce talep edilebilmektedir. Ayrıca, emlağın sabit bir yere sahip olması nedeniyle emlağın değerinin belirlenmesinde, diğer mallar için geçerli olmayan bir takım hizmetler söz konusu olmaktadır. Söz konusu bu hizmetler; imarla ilgili yasal uygulamalar ve elektrik, kanalizasyon, su gibi kamu hizmetlerin varlığı olarak sayılabilir.

Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle heterojendir. Örneğin tahıl ya da kömür gibi ticari mallar ya da hisse senedi gibi menkul kıymetler, tamamen birbirine benzerdir ve mübadele edilebilir ürünlerdir. Eşit kalitede olduğu takdirde bu ürünlerin hangi biriminin tüketiciye sunulduğu, tüketici açısından farklılık yaratmaz. Emlak ise standart bir mal değildir ve;
• Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna,
• Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara,
• Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına,
• Fiyatına,
• Kiralama özelliğine,
• Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre farklılık gösterir.
Aşağıdaki şekilde A ve B konutları tamamen benzer olmalarına rağmen, A konutunun çok gürültülü ve kalabalık bir caddede yer alması, buna karşın B konutunun caddeye yakın ancak daha sakin ara bir sokakta yer alması iki emlağın değerini farklılaştırmaktadır. B konutu, aynı özelliklere sahip A konutuna göre daha yüksek bir değere sahip olacaktır.

Emlağın üçüncü dayanıklılık özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz. Emlak zamanla eskiyebilir, arazi aşınabilir, araziyi su basabilir, arazi terkedilebilir fakat toprak yüzeyinde belirlenmiş yeri sonsuza kadar kalmaktadır.

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.

Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir. Örneğin bir aile için konut satın almak önemli bir yatırımdır ve arama maliyeti, emlak komisyonları, vergiler vb.den oluşan yüksek maliyet söz konusudur. Bu maliyetler, ülkeden ülkeye değişen maliyetlerdir. Emlak satın almak, kişilerin kendi finansal olanaklarının yanı sıra daha büyük finansal kaynaklara başvurmasını da gerektirir. Bu nedenle de emlak finansmanı bir sektör haline gelmiştir. Emlak işlemlerinin büyük boyutu, önemi ve karmaşıklığı emlak komisyonculuğu ve emlak danışmanlığı sektörünün de gelişmesine yol açmıştır. Sektördeki yatırımların uzun vadeli bir yatırım olarak görülmesi sebebiyle de, hem alıcılar hem de satıcılar piyasanın analizi, finansman biçiminin belirlenmesi ve karmaşık işlemlerle başa çıkabilmek için desteğe, danışmanlığa ihtiyaç duymaktadırlar.

Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Uygun kamu hizmetleri sağlanmadıkça ve etrafındaki arazi uygun bir biçimde kullanılmadıkça bir araziyi kullanmak zorlaşır. Örneğin, konut amaçlı emlakların kullanımında kanalizasyon, şebeke suyu gibi hizmetlerin yanı sıra eğitim, sağlık, güvenlik, itfaiye gibi çeşitli hizmetler gerekir. Bu hizmetlerin olmadığı arazileri konut, işyeri vb. amaçlı kullanım için geliştirmek mümkün değildir. Bir yerleşim yerine yakın mesafedeki arazilerin değerlenmesi, o bölgedeki diğer emlakların da değerini arttırabilir. Örneğin bu bölgede bir girişimcinin hastane yapması etrafındaki arazilerin değerinde, konutların satış bedelinde, kiralarda artışa yol açacak aynı zamanda yeni istihdam alanları da yaratacaktır. Hastanenin çevresine pek çok eczane, medikal malzeme satan iş yerleri, hastaların ve gerektiğinde yakınlarının konaklamaları için otel, pansiyon gibi yerler, marketler, lokantalar açılacaktır. Bazen ulaşım olanaklarının gelişmesi, kamu hizmetlerinin sunulması bir emlağı endüstriyel kullanım için cazip hale getirebilir. Emlağın, arzulanmayan kullanım alanlarına yakın olması durumunda da arazinin değeri olumsuz etkilenir. Örneğin mezbahaya yakın bir arazi gibi Emlağın kullanımı; kamu yatırımlarından, çevredeki alanın ekonomik canlılığından etkilenmektedir. Yeni bir caddenin açılması, daha önceden ulaşılması zor olan bölgeleri konut ya da ticari amaçlı emlak için uygun bir duruma getirebilir.

Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir. Emlağın pahalı olması sebebiyle, yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarıyla da bağlantılı olarak pek çok emlak yatırımcısı satın alacağı emlağın bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu nedenle kişiler ya da kurumlar, borçlanmayı planlamakta ve emlak alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren çeşitli finansal kuruluşlardan kredi talebinde bulunmaktadır. Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemeler (örneğin konut faizlerinin düşmesi, vadelerin uzaması gibi) emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratmaktadır. 

Emlak, bir barınma aracı olmasının yanı sıra, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine de sahiptir. Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. İnsanlar lüks konutlara yüksek bedeller ödemekte ve bu yolla karşısındakine konumu hakkında bilgi vererek bundan mutluluk duymakta ve bu durum ruhsal tatminle psikolojik fayda sağlamaktadır. Böyle bir eve sahibi olmak, aynı zamanda yüksek getiri anlamına da gelmektedir.

Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Örneğin konutta uzun inşa süresi, arzın talepten geri kaldığı anlamına gelmektedir ve konuta olan talebin birden artması halinde bu aşırı talebe anında yanıt vermek mümkün değildir. Çünkü konut üretim süreci uzundur, bugünden yarına konut üretilemez. Durumun böyle olması arz ve talebin uyumlu olmaması neticesini doğurmaktadır. Talebin aşırı olduğu ve arzın bunu karşılayamadığı durumlarda fiyatlar yükselir; tam tersi olarak arzın aşırı olduğu talebin yetersiz kaldığı durumlarda da fiyatlar düşer.

Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması

Nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir.

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi
kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla en yüksek ve en iyi kullanım ekonomik bir incelemedir, finansal bir analizdir. En yüksek ve en iyi kullanım analiziyle, söz konusu emlağı etkileyen piyasa güçleri analiz edilir ve nihai değerin dayanacağı kullanım ya da kullanımlar tanımlanır. Böylece, emlak için hangi kullanımın daha uygun olduğu ortaya çıkarılır.

Kıt olma

Ekonomik ömrünün uzun olması

Yatırım getirisinin uzun dönemli olması

Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık

Hem yatırım hem de tüketim malı olma

İşlem hacminin büyüklüğü

Uzun üretim süreci gerektirmesi

Bir ülkede toprak kıt bir faktör olmayabilir, ancak belli bir zamanda ve belli bir yerde ve belli bir amaç için kullanılmak istenen toprak, oldukça kıt olabilir. Bir bölgede emlak arzını, istenilen oranda arttırmak her zaman mümkün değildir. Her emlak benzersiz olduğu için, belirli arsa ve araziler belli bir projenin veya yatırımın ihtiyaçlarına cevap verecek niteliğe sahip olabilir. Emlak satın alacakların tercihleri emlağın değerinin belirlenmesinde kritik önem taşımaktadır. Bir emlak, etrafındaki alışveriş olanakları, okullar, ulaşıma yakınlık gibi sebeplerle çok talep edilebilir ve yüksek bir fiyata satılabilir.

Emlak pazarları genellikle yereldir

Arz talep uyumunun güçlüğü

Devlet müdahalesi

Ticari işlemler

Katılımcıların bilgi düzeylerinin farklılıkları

Emlak pazarındaki algılamalar ve beklentiler

• Talep arzı aşmaya başlar.
• Kiralar yükselmeye başlar.
• Mülk fiyatları iyileşir.

• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur.
• Kiralar yükselmeye devam eder.
• Spekülatif inşaat başlar.
• Arz talebi aşmaya başlar.

• Kiralar düşmektedir ya da sabittir
• Hiçbir yeni anlamlı inşaat faaliyeti yoktur
• Ortalama üstü boşluk oranları
• Zayıf ekonomik çevre